PROJEKT REFORMY PLANOWANIA PRZESTRZENNEGO – AMBITNE ZAŁOŻENIA

Ministerstwo Rozwoju i Technologii analizując po raz enty obowiązujące przepisy doszło do wniosku, że kompleksowe uregulowanie zagadnień związanych z szeroko rozumianym gospodarowaniem przestrzenią jest KONIECZNE. Projekt reformy planowania przestrzennego to zmiana ustawy, nazywana przez jej autorów “Kamieniem Milowym Reformy Planowania Przestrzennego”.

Właściwie, nie trzeba być bystrzakiem, aby domyślić się, iż nieład i chaos przestrzenny jest przyczyną ponadprzeciętnych kosztów środowiskowych, społecznych i gospodarczych. Potwierdzają to np.:

• wyniki kontroli Najwyższej Izby Kontroli ujęte w opracowaniu pt. „System gospodarowania przestrzenią gminy jako dobrem publicznym” – kontrola przeprowadzona w latach 2010-2016;
• raport “Społeczno-gospodarcze skutki chaosu przestrzennego” z 2021 r. autorstwa Polskiego Instytutu Ekonomicznego;
• “Analiza stanu i uwarunkowań prac planistycznych w gminach w 2017 roku” opracowana przez IGiPZ PAN.

Autorzy projektu reformy planowania przestrzennego „po wielu latach analiz” zidentyfikowali problemy ograniczające skuteczność trzech podstawowych narzędzi kreowania polityki przestrzennej naszych miast i gmin. Te podstawowe narzędzia to:

• studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP),
• miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP),
• decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (decyzje WZ).

Zdaniem Ministerstwa największymi “problemami” powodującymi nieprawidłowe funkcjonowanie prawa planowania przestrzennego są:

• brak wymogu spójności sposobu zagospodarowania terenu na obszarach pozbawionych MPZP z polityką przestrzenną gminy określoną w SUiKZP;
• wadliwa interpretacja zasady dobrego sąsiedztwa przy wydawaniu decyzji WZ.

Wniosek ogólny ministerialnych analiz:

„Obecnie prymat jest przyznawany, tak przez doktrynę jak i judykaturę, nowym inwestorom, z niemalże całkowitym pominięciem inwestycji już istniejących, co jest szczególnie silnie widoczne w przypadku nowych inwestycji dużych inwestorów dysponujących szerokim zapleczem prawnym.”

Nic odkrywczego, jak działa polska urbanistyka i planowanie przestrzenne każdy widzi. Aby nie poprzestać na lakonicznych sprawozdaniach prezentowanych w „mas mediach” wczytałem się w konkrety prezentowanego projektu. Zapraszam do lektury wyszczególnionych wątków:

• PROBLEMY DO ROZWIĄZANIA
• PLAN OGÓLNY
• PARTYCYPACJA SPOŁECZNA
• UPROSZCZENIE PROCEDUR
• UCYWILIZOWANIE DECYZJI WZ
• REJESTR URBANISTYCZNY
• ZINTEGROWANY PLAN INWESTYCYJNY

W każdym z nich prezentuję założenia planowanych zmian, a w niektórych przypadkach dzielę się z Tobą swoimi zupełnie subiektywnymi uwagami.

Pełna treść projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw znajduje się na końcu artykułu.

PROBLEMY DO ROZWIĄZANIA

Jakie problemy dostrzega Ministerstwo Rozwoju i Technologii proponując nowe rozwiązania w zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym? Czytając uzasadnienie do projektu reformy planowania przestrzennego wyróżniłem siedem najważniejszych tematów:

1. Przewlekłość procedur miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego – najdłużej MPZP tworzone są w dużych miastach oraz gminach z nimi sąsiadujących, a także w miastach/gminach turystycznych, czyli właśnie tam gdzie występuje największy napór inwestycyjny i wiele konfliktów sąsiedzkich.
   
2. Ustalenia zawarte w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego w praktyce wiążą organy miasta/gminy jedynie na etapie sporządzania MPZP – dokument kształtujący politykę przestrzenną miasta/gminy, nie jest wiążący przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu.
   
3. Brak powiązania projektowania terenów mieszkaniowych z zapewnieniem niezbędnej infrastruktury społecznej – nowe osiedla powstają bez żłobków, przedszkoli, szkół, placów zabaw, terenów wspólnych (placów i parków).
   
4. Słaby dostęp do lokalnej polityki przestrzennej zapisanej w SUiKZP i MPZP – rozproszenie rejestrów i baz danych prowadzi do niedoinformowania społeczeństwa, a nawet wprowadza dezinformację.
   
5. Chaotyczne zagospodarowanie terenów bez MPZP, wynikające z braku powiązania decyzji WZ ze SUiKZP – brak spójności w sposobie kreowania polityki przestrzennej miasta/gminy oraz pominięcie wpływu nowych inwestycji na funkcjonowanie istniejących obiektów.
   
6. Brak podstaw do wygaszenia nieaktualnych decyzje WZ – pomimo odmiennej polityki przestrzennej, a także zmian uwarunkowań przestrzennych, wydane i nieskonsumowane decyzje WZ blokują rozwój nowych inwestycji.
   
7. Brak procedur zwiększających udział inwestorów w kształtowaniu polityki przestrzennej – marnowanie szans na partycypację inwestorów w kosztach proponowanych rozwiązań w zamian za wpływ na kierunek lokalnej polityki przestrzennej.

PLAN OGÓLNY

Najważniejsze założenia reformatorów zamierzających powołać do życia nowy twór zwany Planem Ogólnym:

1. Zastąpi studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania gminy/miasta.
   
2. Ma być obowiązkowy do przygotowania przez każdą gminę/miasto w Polsce.
   
3. W przeciwieństwie do SUiKZP nie będzie aktem kierownictwa wewnętrznego miasta/gminy lecz 3..
   
4. Nie będzie określał przeznaczenia (funkcji) terenu, a będzie jedynie wskazywał na katalog przeznaczeń (funkcji) terenu możliwych do wyznaczenia w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego oraz uwzględnienia w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu i zintegrowanym planie inwestycyjnym (ZPI).
   
5. Pomimo statusu aktu prawa miejscowego, nie ma kształtować sposobu wykonywania prawa własności – zdaniem Ministerstwa nie będzie wpływał wprost na procedury budowlane, a w konsekwencji nie powinien określać wartości nieruchomości.
   
6. Jego ustalenia będą wiążące zarówno dla MPZP, ZPI, jak i decyzji WZ.
   
7. Będzie dokumentem zwięzłym o krótkiej liście ustaleń. Będzie ustalał:

• STREFY PLANISTYCZNE, to znaczy planowaną strukturę funkcjonalno-przestrzenną miasta/gminy wyznaczoną przez strefy o określonych funkcjach/przeznaczeniach i parametrach oraz wskaźnikach urbanistycznych.
• OBSZAR UZUPEŁNIENIA ZABUDOWY, czyli obszaru w granicach którego będzie możliwe wydawanie decyzji WZ,
• OBSZAR ZABUDOWY ŚRÓDMIEJSKIEJ, a więc obszar, dla którego możliwe jest m. in. zmniejszenie odległości między budynkami,
• STANDARDY DOSTĘPNOŚCI USŁUG PUBLICZNYCH, czyli zasady umożliwiające zaplanowanie nowej zabudowy mieszkaniowej w przypadku braku dostępu do podstawowej infrastruktury społecznej – standardy dostępności do infrastruktury społecznej będą miały charakter fakultatywny, czyli niekoniecznie obowiązkowy.

Uwagi: Z dużą dozą prawdopodobieństwa Plan Ogólny podobnie jak SUiKZP będzie podstawą szacowania wartości nieruchomości w przypadku braku MPZP lub decyzji WZ. Moim zupełnie subiektywnym zdaniem, wbrew założeniom ministerialnych reformatorów taki stan rzeczy prędzej czy później doprowadzi do próby egzekwowania roszczeń z tytułu ograniczeń Planu Ogólnego w prawie własności.

Mam także wątpliwości co do zwięzłości tego dokumentu. Zaproponowana lista ustaleń Planu Ogólnego może i jest krótka, ale za to dotyczy najistotniejszego elementu planowania przestrzennego – określenia struktury funkcjonalno-przestrzennej wraz ze wszelkimi konsekwencjami ograniczeń budowlanych.

PARTYCYPACJA SPOŁECZNA

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wyróżnia nowy rozdział dotyczący właśnie partycypacji społecznej. Grupuje w nim zestaw już obowiązujących jak i nowych przepisów. Pomimo iż niektóre z szanownych gremiów urbanistyczno-planistycznych nie doceniają wagi udziału społeczeństwa w procedurach planistycznych, to moim skromnym zdaniem większa transparentność procedur jest zdecydowanie na korzyść:

• budowania społeczeństwa obywatelskiego,
• popularyzacji planowania przestrzennego,
• edukacji urbanistycznej.

Jakich nowości z zakresu partycypacji społecznej  możemy spodziewać się w nowych procedurach planistycznych, o ile konsultowany projekt reformy planowania przestrzennego nie ulegnie zmianie i w ogóle wejdzie w życie?

1. Nowy rozdział uwypukla generalną zasadę, że partycypacja społeczna jest niezbędnym elementem działań władz publicznych w zakresie planowania przestrzennego.
   
2. Nowe pojęcie INTERESARIUSZY (czyli wszystkich osób fizycznych, osób prawnych i organizacji) mających prawo do czynnego udziału w przygotowaniu aktów planowania przestrzennego, m. in. poprzez dostęp do informacji, składanie wniosków i uwag, czy uczestnictwo w konsultacjach – zgodnie z założeniami projektu reformy planowania przestrzennego interesariuszami może być młodzież w wieku przynajmniej 13-lat, która bez konieczności posiadania zgody swoich opiekunów także może wyrazić swoje zdanie na temat lokalnej polityki przestrzennej miasta/gminy.
   
3. Konsultacje społeczne będą musiały być organizowane “po godzinach pracy”, w miejscach przystosowanych dla osób niepełnosprawnych.
   
4. Zwiększy się rola komunikacji elektronicznej poprzez dostępność do informacji przestrzennej dla szczególnie zainteresowanych interesariuszy – wystarczy odpowiedni wniosek, aby wprost na skrzynkę mailową otrzymywać aktualne informacje z Rejestru Urbanistycznego na temat wszelkich działań z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego podejmowanych przez lokalne władze.
   
5. W nowych przepisach rozszerzono katalog MOŻLIWYCH form przeprowadzania konsultacji społecznych oraz określono szczegółowe zasady ich organizacji.
   
6. Ministerstwo informuje, że dzięki rezygnacji z wcześniejszego powiadamiania (7-dni przed rozpoczęciem konsultacji) wydłużeniu uległ czas samych konsultacji społecznych (z min. 21 na 28 dni).
   
7. Powiadomienie o rozpoczęciu konsultacji będzie musiało pojawić się także na stronie internetowej miasta/gminy, a nie tylko na Biuletynie Informacji Publicznej.

Powyższy spis jest zupełnie subiektywną listą najważniejszych zmian. Jak na temat kolejnego rozdziału w noweli ustawy przedstawione propozycje pozostawiają u mnie spory niedosyt. Szczegółowa analiza każdego z nich prowadzi do przykrego wniosku braku gruntownych zmian w partycypacji społecznej. Trochę tu kosmetyki, chociaż przyznaję – kosmetyki ułatwiającej życie mieszkańca, trochę wyprostowania problemów prawnych podnoszonych przez wiele ostatnich lat. Trudno mi nazwać projekt reformy planowania przestrzennego „Kamieniem Milowym” w kontekście partycypacji, skoro:

Uwagi: Z szerokiej palety warsztatów, spotkań, ankiet i dyżurów, tylko niektóre będą OBOWIĄZKOWE. Zgodnie z projektem obowiązkowe będzie:
– zbieranie uwag do projektu,
– jedno spotkanie pozwalające na prezentację projektu i dyskusję,
– jedna dowolna forma z możliwych: spotkanie plenerowe (spacer studyjny), ankieta (geoankieta), wywiad, punkt konsultacyjny (dyżur projektanta).

Ministerstwo twierdzi, że czas konsultacji ulegnie wydłużeniu. Jednak czas na składanie uwag ostatecznie ulegnie skróceniu. Zgodnie z zapisami projektu miasto/gmina będzie zobligowane do zbierania uwag wyłącznie przez okres konsultacji (28 dni), obecnie jest to czas wyłożenia do publicznego wglądu (21 dni) oraz dodatkowe (14 dni w przypadku MPZP i 21 dni w przypadku studium miasta/gminy).

UPROSZCZENIE PROCEDUR

Pogląd mówiący o niechęci tworzenia urbanistyki za pomocą miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego jest dość powszechnym usprawiedliwieniem zwyczajnego braku lokalnej polityki przestrzennej, objawiającym się wydawaniem głównie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Opieranie “rozwoju” miasta/gminy głównie na decyzjach WZ ma swoje częściowe uzasadnienie w niechęci do przeciągających się procedur planistycznych związanych właśnie z tworzeniem MPZP i długotrwałych procesów ich zmian w przypadku korekty polityki przestrzennej.

Jakie rozwiązania tego problemu prezentuje projekt reformy planowania przestrzennego?

1. Tryb uproszczonej procedury planistycznej dla MPZP i zmian MPZP w konkretnych przypadkach zapisanych w projekcie zmiany ustawy – dla nowego MPZP będzie to wyłącznie projekt na teren elektrowni słonecznej (farmy fotowoltaicznej). W przypadku zmian obowiązujących MPZP na razie wskazano 11 przypadków możliwych do „szybkiego przeprocedowania”.
   
2. Możliwość równoczesnego prowadzenia procedur dla MPZP i Planu Ogólnego (a także ich zmian) – jest to odpowiedź na rozbieżność interpretacyjną obecnych przepisów, które bezpośrednio nie regulują tej kwestii w kontekście MPZP i studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta/gminy.
   
3. Ograniczenie konieczności powtarzania konsultacji społecznych.

Uwaga: To jest bardzo ciekawy punkt, także wyjaśniający rozbieżności w interpretacji obowiązującej ustawy. Pomimo podnoszenia wagi partycypacji społecznej odzwierciedlonej głównie konsultacjami publicznymi, projekt reformy planowania przestrzennego jasno wskazuje na brak konieczności ponowienia konsultacji w przypadku dokonania korekt projektu MPZP/ Planu Ogólnego / Zintegrowanego Planu Inwestycyjnego (ZPI). Konieczne będzie wyłącznie ponowienie uzgodnień i to tylko w przypadku zmian, które leżą w kompetencji właściwych do tego instytucji. Podważa to możliwość zapoznania się ze zmienionym projektem przez osoby trzecie, które nie wnioskowały o dokonanie zmian, a których owe zmiany mogą bezpośrednio dotyczyć. Niby chcemy tej partycypacji społecznej, ale jakoś bez tych rozbudowanych konsultacji publicznych.

Zdaniem Ministerstwa Rozwoju i Technologii:

“Efektem zmian będzie istotne skrócenie czasu opracowywania aktów planowania przestrzennego”.

UCYWILIZOWANIE DECYZJI WZ

Czy możliwe że ten piękny kraj wyjdzie z jednej z głównych patologii planowania przestrzennego? Chcąc nie chcąc, aktualne przepisy nie mówią wprost o konieczności powiązania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu z dokumentem kształtującym politykę przestrzenną miasta/gminy.

Decyzje te mają status dożywotniej ważności z nieograniczoną możliwością potencjalnej konsumpcji warunków zagospodarowania w nich zawartych. Dziennikarze śledczy od patodeweloperki prześcigają się w odkrywaniu kolejnych arcydzieł współczesnej myśli urbanistycznej ukrytych pośród łanów zbóż.

Jakie rozwiązania tego problemu prezentuje projekt reformy planowania przestrzennego?

1. Powiązanie decyzji WZ z ustaleniami Planu Ogólnego (dokumentu mającego zastąpić studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta/gminy) – decyzja WZ ma być wydawana wyłącznie w „obszarze uzupełnienia zabudowy”, który ma być jasno wskazany w Planie Ogólnym. W przypadku braku wyznaczenia takiego obszaru nie będzie możliwości wydania decyzji WZ.
   
2. Zasady dobrego sąsiedztwa dla decyzji WZ nie będą uwzględniać obowiązku kontynuacji tej samej funkcji budynków – nadal pozostają zasady związane z nawiązaniem parametrów oraz wskaźników zabudowy i zagospodarowania terenu.
   
3. Wprowadzenie dokładnego ograniczenia obszaru analizowanego do decyzji WZ:
   – obecnie obszar analizowany do decyzji WZ musi być NIE MNIEJSZY NIŻ 3-krotność szerokości frontu działki. Propozycja zmian jednoznacznie wskazuje, że obszar analizowany ma być RÓWNY 3-krotności szerokości frontu działki. Jest to pierwszy warunek.
   – dodatkowo, obszar ten ma mieć drugi istotny warunek uszczelniający dotychczasowe (nieszczelne) przepisy. Obszar analizowany, pomimo zasad z pierwszego warunku,  będzie musiał mieścić się w przedziale od 50 do 200 m.
   
4. Wprowadzenie terminu obowiązywania decyzji – bezterminowość decyzji wywołuje chaos i konflikty społeczne ma być tylko nieprzyjemnym wspomnieniem. Nowe zasady ograniczałyby terminowość do 5 lat od uprawomocnienia się decyzji WZ.

REJESTR URBANISTYCZNY

Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym to także kolejny krok w kierunku całkowitej cyfryzacji planowania przestrzennego. Kolejny etap procesu cyfryzacji to wymogi:

• udostępniania danych w zbiorach danych przestrzennych, gromadzących informacje przestrzenne o już obowiązujących aktach prawa miejscowego,
• rozpowszechniania w czasie rzeczywistym (w toku procedur planistycznych) projektów, rozstrzygnięć, zarządzeń lokalnych władz.

Jakich teleinformatycznych nowości możemy spodziewać się po “klepnięciu” projektu reformy planowania przestrzennego w jego obecnym brzmieniu?

1. Nowy rozdział “Rejestr Urbanistyczny” wskazuje na istotność gromadzenia informacji i danych z zakresu planowania i zagospodarowania przestrzennego. Cały system ma integrować dokumenty planistyczne na wszystkich szczeblach administracji i być dostępny nieodpłatnie dla wszystkich zainteresowanych.
   
2. Rejestr Urbanistyczny będzie udostępniał:
   – najważniejsze dokumenty tworzone w toku procedur projektów aktów planistycznych,
   – projekty aktów planistycznych, przekazywanych do uzgodnień, konsultacji społecznych oraz ostatecznie do uchwalenia,
   – decyzje administracyjne związane z planowaniem przestrzennym,
   – rozstrzygnięcia organów nadzoru.
   Lista danych i informacji jest imponująca. Zawiera aż 11 pozycji, z których każda to ogromny zbiór dokumentów.
   
3. Docelowym miejscem wszystkich danych i informacji ma być “Platforma Urbanistyczna”. System ma być zarządzany i obsługiwany na poziomie centralnym. Jednostki samorządowe będą miały za zadanie przekazywać i aktualizować dane według ściśle określonych zasad – zasady te nie są jeszcze znane. Proponowane przepisy umożliwiają odpowiednim Ministrom wydanie rozporządzeń określających zakres, formę i standard przekazywanych danych.
   
4. Część obowiązków związanych z wdrożeniem pierwszego etapu cyfryzacji planowania przestrzennego zostanie przeniesiona z samorządów na administrację centralną – miasta i gminy nadal będą odpowiedzialne za tworzenie i aktualizację danych. Jednak dotychczasowy chaos w źródłach i sposobie ich udostępniania zostanie prawdopodobnie okiełznany na poziomie ministerialnym.
   
5. Nowy pakiet danych udostępnianych w zbiorach danych przestrzennych ma zwiększyć “dostępność wiarygodnych danych planistycznych”. Ma to pozytywnie wpłynąć m. in. na sprawne tworzenie analiz przestrzennych i bilansów funkcjonalnych, a także ułatwić monitoring zagospodarowania przestrzennego.

Ciekawostka: Do obecnych wymogów podstawowych danych o obszarze opracowania aktu planowania przestrzennego i rysunku z georeferencją, proponowane zmiany wprowadzają wymogi tworzenia podstawowych danych wektorowych dla Planu Ogólnego:
– strefy planistyczne,
– obszary uzupełnienia zabudowy,
– obszar zabudowy śródmiejskiej,
– obszary dostępu do określonych obiektów infrastruktury społecznej na obszarze miast.

Na tym nie koniec. W przypadku MPZP wektorowy pakiet danych ma obejmować także:
– tereny (zapewne sklasyfikowane zgodnie z nie tak dawno wprowadzoną Krajową Klasyfikacją Przeznaczenia Terenu),
– linie zabudowy.

Czytając wszystkie te wymogi mam wrażenie, że Rejestr Urbanistyczny to ogromne przedsięwzięcie, które przysporzy wiele nowych obowiązków wszystkim partycypującym w procesie planowania przestrzennego. Jednak, niezaprzeczalnie wszystkie te zmiany powinny:

• polepszyć dostęp obywateli do informacji przestrzennej na potrzeby procesów inwestycyjnych, 
• zwiększyć transparentność w zarządzaniu miastem/gminą poprzez powszechny i uproszczony dostęp do informacji publicznej,
• wzmocnić procesy partycypacyjne poprzez szybki i łatwy dostęp do materiałów projektowych w czasie konsultacji społecznych, a także po ich zakończeniu.

Kiedy ten Rejestr Urbanistyczny zacznie funkcjonować? Dopiero w 2026 roku. Tak, zgadza się. Do tego czasu wszystkie dokumenty, projekty, metadane i dane wektorowe będą musiały być publikowane na stronach Biuletynów Informacji Publicznej miast i gmin. Trzymam kciuki i szczerze kibicuję – już za cztery lata, już za cztery lata…

Uwaga: Rozumiem obawy o braku przygotowania większości urzędów gmin wiejskich i mniejszych miast na jakąkolwiek cyfryzację. Trzeba przyznać, że świadomość tego tematu jest niska, ale zmiany po prostu wymuszą dokształcenie każdego czynnego członka procesu projektowego. Mówimy też o okresie przejściowym kilku lat – według założeń projektu reformy planowania przestrzennego wszystko ma zacząć działać dopiero w 2026 r. Moim zdaniem urzędnik nie musi być ekspertem od strony technicznej jeżeli projektami aktów planistycznych zajmują się pracownie zewnętrzne. Ogólna wiedza i orientacja „co z czym się je” powinna wystarczyć. Faktycznie na ten moment wyczuwa się brak nawet tej podstawowej wiedzy. Trudno też takiej wiedzy oczekiwać od przysłowiowego Kowalskiego. W moim wyobrażeniu cały system powinien po prostu działać w taki sposób, że użytkownik nie będzie musiał wiedzieć czym jest geotiff, medatdana, APP czy ich zbiór. Ta ogromna baza danych będzie łatwo dostępna pewnie przez geoprotal.gov.pl, a całość powinna być tak przyjemna w użytkowaniu jak np. system informacji przestrzennej we Wrocławiu.

Dodatkowo, dokumenty tworzone w czasie procedur planistycznych pewnie powinny być łatwo dostępne właśnie na tej „Platformie Urbanistycznej”. Takie komercyjne rozwiązania nie są żadnym wyzwaniem w dzisiejszych czasach. Problemem jest pewnie odpowiednie zarządzanie takim narzędziem na poziomie całego kraju. Aby to osiągnąć na poziomie krajowym trzeba zgromadzić ogromną masę danych i przymusić samorządy do ich gromadzenia. Właściwie to chcąc nie chcąc już muszą te podstawowe dane gromadzić. „Przymuszenie” nie zadziała jeżeli np. w zespołach nadzorów i kontroli poszczególnych wojewodów nie będzie kompetentnych urzędników z odpowiednią wiedzą techniczną, pozwalającą na łatwą i szybką kontrolę aktów planistycznych właśnie w temacie tworzenia danych i informacji przestrzennych. Nie mam jednak pomysłu w jaki sposób Ministerstwo zamierza kontrolować aktualizację tych danych.

ZINTEGROWANY PLAN INWESTYCYJNY

Wszystkie znaki na niebie i ziemi wskazują na szczere chęci Ministerstwa Rozwoju i Technologii naprawy tego co nie do końca zagrało tak jak zagrać powinno. Nowelizacja ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym to śmiała próba rezygnacji ze słynnej specustawy, nazywanej potocznie “Lex Deweloper”.

Czym według reformatorów ma być Zintegrowany Plan Inwestycyjny (ZPI)?

1. Będzie to szczególny rodzaj miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zainicjowany na wniosek inwestora lub inwestorów, a uchwalany przez radę miasta/gminy. Podstawowym warunkiem ma być zgodność z Planem Ogólnym miasta/gminy. ZPI będzie mógł zastąpić obowiązujące MPZP na danym obszarze.
   
2. Zaproponowano więc nowe narzędzie “urbanistyki operacyjnej”. Narzędzie przeznaczone dla dużych inwestycji. Mające na celu zapewnienie zaplecza uzupełniającego w postaci infrastruktury społecznej, komunikacyjnej i technicznej. Partycypować z urzędem miasta/gminy w przygotowaniu projektu ZPI będzie mogło nawet kilku inwestorów.
   
3. W 2026 r. ZPI na ostatecznie zastąpić uchwałę o ustaleniu lokalizacji inwestycji mieszkaniowej, podejmowaną na podstawie specustawy o ułatwianiu w przygotowaniu i realizacji inwestycji mieszkaniowych oraz inwestycji towarzyszących, potocznie nazywaną „Lex Deweloper”. Do tego czasu oba twory miałyby się wzajemnie “uzupełniać” – w przeciwieństwie do “Lex Deweloper” ZPI nie ograniczy się wyłącznie do możliwości realizacji inwestycji mieszkaniowych. To także funkcje usługowe i produkcyjne ( w tym produkcja rolnicza).
   
4. Specjalnie dla ZPI proponuje się uproszczony tryb procedury planistycznej. Jednoczesne rozpoczęcie etapu:
   – opiniowania i uzgodnień – max. 14 dni,
   – wnioskowania o zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne (w razie potrzeby),
   – konsultacji społecznych – max. 21 dni.
   Na koniec tego etapu tylko 14 dni na dokonanie niezbędnych zmian projektu ZPI.
   
5. Partycypacja inwestora/inwestorów i miasta/gminy odbywać się ma na podstawie tzw. “umowy urbanistycznej” – na podobną umowę miasto/gmina może zdecydować się już w obecnym porządku prawnym w przypadku miejscowego planu rewitalizacji.
   
   Główne cele umowy urbanistycznej to:
   – określenie oczekiwań inwestorów i urzędu w sprawach zakresu i kosztów realizacji inwestycji po każdej ze stron (w tym inwestycji uzupełniających – infrastruktury technicznej, komunikacyjnej i społecznej,
   – umożliwienie poniesienia kosztów przez inwestora/inwestorów na potrzeby przeprowadzenia procedury planistycznej projektu ZPI,
   – przeniesienie (częściowe lub całkowite) odpowiedzialności odszkodowawczej będącej konsekwencją uchwalenia ZPI.

Przebrnięcie przez tę materię nie należało do najprostszych zadań. Jeśli dotrwałeś_aś do końca to piona. 🙌 Właśnie zbieram opinie na temat proponowanych zmian, więc taka dawka solidnej wiedzy powinna być świetnym wstępem przed zapoznaniem się ze stanowiskiem różnych środowisk biorących udział w grze o przestrzeń.

Informacje zawarte w artykule na podstawie projektu ustawy o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (aktualność na dzień 27.06.2022 r.):