WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI MIESZKANIOWEJ – CO NIECO OD UNIWERSYTETU EKONOMICZNEGO WE WROCŁAWIU

Opublikowane
Plan Zabudowy - Wartość nieruchomości mieszkaniowej - Wydawnictwo Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu

Ostatnio miałem okazję przeczytać (od dechy do dechy) nową publikację naukową wydaną przez Wydawnictwo Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu pt. “Wartość nieruchomości mieszkaniowej w nowoczesnych uwarunkowaniach przestrzennych i gospodarczych“. Skąd pomysł na taką lekturę? Rynek nieruchomości jest nieodłącznym elementem planowania przestrzennego. Decyzje podejmowane przez lokalne władze i projektantów mają niebagatelny wpływ na rozwój lokalnego rynku nieruchomości. Dla mnie wiedza w jaki sposób rozwiązania projektowe mogą wpływać na wartość nieruchomości to podstawa. Stąd pomysł opowiedzenia o książce światu. Może dzięki temu także Ty sięgniesz po ten tytuł.

Dyskusja na temat mieszkań rozgorzała w tym roku na dobre. Problem z niedoborem nieruchomości mieszkaniowych, spekulacją na rynku, sposobem na zabezpieczenie oszczędności, masowymi zakupami całych bloków mieszkań przez inwestorów instytucjonalnych oraz wątpliwa jakość zamieszkania w Polsce to jedne z głównych wątków ostatnich miesięcy. “Wartość nieruchomości mieszkaniowej..” wpisuje się w tę gorącą dyskusję. Jest to jednak praca naukowa omawiająca zachodzące zjawiska od strony teoretycznej, na “chłodno” analizująca wycenę nieruchomości w wybranych miastach Polski i Europy.

W tej książce, z perspektywy urbanisty/planisty przestrzennego doceniam częste podkreślanie zależności gospodarki nieruchomościami właśnie od uwarunkowań przestrzennych, kierunków rozwoju dzielnicy/miasta, a także od rozwiązań projektowych, czyt. urbanistyki lub jej braku. Co jeszcze w niej znajdziesz? Tak prezentują się tytuły poruszanych tematów:

1. Lokalizacja, renta położenia, renta gruntowa – znaczenie dla wartości nieruchomości.

2. Kształtowanie się nowej gospodarki w relacji do wartości nieruchomości.

3. Wzrastająca rola bezpieczeństwa jako czynnika kształtującego rynek nieruchomości.

4. Cena i wartość nieruchomości mieszkaniowych w świetle omówionych czynników przestrzennych i gospodarczych – analiza empiryczna.

Pozycje naukowe nie są dla mnie książkami z kategorii “czytam i nie mogę się doczekać kolejnej strony” 😉. Jednak tę książkę bardzo doceniłem za swój podręcznikowy charakter. Staram się czytać “aktywnie”, więc i tutaj mam sporo zakładek do tematów, które wzbudziły moje zainteresowanie. Pozwolę sobie zacytować niektóre z nich.

ATRAKCYJNOŚĆ POŁOŻENIA I LOKALIZACJA, A WARTOŚĆ NIERUCHOMOŚCI

Nie bez przyczyny przyjęło się mówić, że najważniejsze trzy cechy nieruchomości to: lokalizacja, lokalizacja i lokalizacja 😉.

„(…) jeżeli dokonamy porównania podobnych nieruchomości, to przekonamy się, że różnica w wartości tych nieruchomości jest kształtowana przez dwie cechy, które wpływają na nie w największym stopniu i są powszechnie akceptowalne – są to lokalizacja i atrakcyjność położenia.”

„Do czynników podnoszących atrakcyjność lokalizacji nieruchomości zalicza się m.in.:
– rozbudowany węzeł komunikacyjny,
infrastrukturę nakierowaną na najmłodszych (place zabaw, żłobki, przedszkola, szkoły itp.),
tereny zielone (parki, skwery, zielone ciągi spacerowe, bulwary itp.),
(…)”

„(…) w operacie szacunkowym zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami położenie jako cecha, która musi być brana pod uwagę przy wycenie nieruchomości, jest ujęta jako jedna z najistotniejszych składowych ceny.”

Książka porusza także wątek zrzucaniu się, ze wspólnej kasy na wzrost wyceny własności prywatnej. Coraz bardziej przekonuje mnie podejście do nieruchomości mieszkaniowej jako infrastruktury, wykluczające możliwości spekulacyjne dobrem podstawowym każdego człowieka:

„Równocześnie należy wskazać, że często elementy, które powodują wzrost wartości nieruchomości, powstały niezależnie od ich właścicieli. Są one finansowane ze środków publicznych, a w wyniku ich realizacji nieliczne grono staje się nieuzasadnionymi beneficjentami. (…)”

RENTA MIEJSKA/BUDOWLANA

Czytając ten wątek dowiesz się od czego zależne są wyceny nieruchomości rolnych i budowlanych. Chociaż wiedza ta może wydawać się intuicyjna, to warto usystematyzować wiedzę:

„Bardzo zbliżonym rodzajem, wręcz siostrzanym odbiciem renty gruntowej, jest renta miejska i zawarta w niej renta budowlana. (…)”

WARTOŚĆ PLANISTYCZNA

Ten wątek zaciekawił mnie najbardziej. Często zastanawiam się jak rynek nieruchomości śledzi politykę przestrzenną miasta/gminy. Jakie zależności zachodzą między planowaniem przestrzennym, a gospodarką nieruchomościami?

„(…), każda zmiana parametrów przestrzeni miejskiej wywołuje reakcję rynku nieruchomości. (…) Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (mpzp) oddziałuje na wartość nieruchomości etapowo – jest to rozłożone w czasie. Etapy i przesłanki oddziaływania mpzp na wartość nieruchomości są następujące: (…)”

LOKALIZACJA – SĄSIEDZTWO – OTOCZENIE

Potwierdza się, że bezpośrednie sąsiedztwo i otoczenie mają ogromny wpływ na jakość zamieszkania, a co za tym idzie na wartości nieruchomości. Moim zdaniem jest to tak samo ważne ( a może nawet ważniejsze) od metrażu i rozkładu mieszkania:

„(…) prawidłowe określenie renty położenia (lokalizacji) jest trudne do jednoznacznego oszacowania. Wynika to z tego, że oprócz lokalizacji ważnym czynnikiem warunkującym rentę położenia jest sąsiedztwo i otoczenie. Bezpośrednie otoczenie oraz obiekty tam zlokalizowane mogą w sposób wielowymiarowy wpływać na wartość nieruchomości.”

PRZECIWDZIAŁANIE PRZESTĘPCZOŚCI POPRZEZ KSZTAŁTOWANIE OTOCZENIA

Kolejny wątek projektowania urbanistycznego i jego wpływu na wartość nieruchomości mieszkaniowej:

„Jedną ze znanych, a zarazem ciągle rozwijanych koncepcji przeciwdziałających działania przestępczym i eliminujących bariery rozwoju lokalnego jest koncepcja Crime Prevention Through Environmental Design (CPTED). Opiera się ona na czterech głównych strategiach: (…)”

„Obecnie obowiązująca Ustawa z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie wprowadziła istotnych zmian w zakresie zapobiegania przestępczości na etapie planowania. (…)”

Cytowane fragmenty to tylko część zagadnień poruszonych w tej publikacji. Akurat te zwróciły moją uwagę na tyle, aby je zanotować i wrócić do nich później. Na pewno doczytam o tym więcej u innych autorów. Ułatwi mi to bardzo rozbudowany spis literatury wraz ze szczegółową indeksacją źródeł. Wystarczy do niego zajrzeć, żeby znaleźć bardziej szczegółowe tytuły naukowe z zakresu gospodarki nieruchomościami. Dla mnie publikacja w sam raz, do uzupełnienia teoretycznej wiedzy o rynku nieruchomości. Zainteresowana_y? Książkę możesz zamówić tutaj. Zachęcam Cię także do sprawdzenia pozostałych publikacji związanych z gospodarką przestrzenną Wydawnictwa Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu.

Ja czytam już coś nowego, tym razem bardziej „urbanistycznego” i przesiąkniętego lewacką ideologią oddania przestrzeni zbudowanej pieszym i rowerzystom 😉.

PODOBAJĄ CI SIĘ ARTYKUŁY NA BLOGU? DOŁĄCZ DO NEWSLETTERA!

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany. Wymagane pola są oznaczone *

POWRÓT