Mając plan zabudowy i chcąc rozpocząć budowę trzeba uzyskać stosowne pozwolenia lub dokonać zgłoszenia. W wielu przypadkach nasz plan, w pierwszej kolejności koncepcyjny, a następnie przeniesiony na projekt budowlany, musi być zgodny z tym, co ustala miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP).
W sieci krąży wiele artykułów, które tylko pobieżnie opisują ten temat. Znaleźć można także przypadki wprowadzania czytelników w błąd. Jako autor wielu projektów miejscowych panów zagospodarowania przestrzennego postaram się w prosty sposób odpowiedzieć na pytania:
- CZYM JEST MPZP?
- PO CO SPRAWDZAĆ MPZP?
- JAKIEGO OBSZARU DOTYCZY?
- DO CZEGO SŁUŻY?
- KTO ODPOWIADA ZA MPZP?
- Z CZEGO SIĘ SKŁADA?
- GDZIE ZNALEŹĆ MPZP?
CZYM JEST MPZP?
Pod względem czysto prawnym, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (zwany także często: miejscowym planem, planem zagospodarowania przestrzennego) to akt prawa miejscowego. Czyli uchwała rady gminy/miasta, która ustala przeznaczenie terenu, sposób jego zagospodarowania i warunki zabudowy, a także wskazuje rozmieszczenie inwestycji celu publicznego – art. 4 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Rozwijając, tę bardzo skrótową definicję MPZP, wyjaśnię znaczenie użytych sformułowań:
- poprzez przeznaczenie terenu powinniśmy rozumieć funkcję (np. mieszkaniową, usługową, produkcyjną, rolniczą, leśną) dopuszczoną na danej nieruchomości/działce, a także jej części lub zbiorze;
- poprzez sposób zagospodarowania i warunki zabudowy powinniśmy rozumieć możliwości wykorzystania nieruchomości/działki (lub jej części) w odniesieniu do jej „aranżacji”, w tym dopuszczenia realizacji określonych obiektów; możliwości te wyrażane są w szczególności za pomocą jasno określonych wskaźników i parametrów, wymaganych do spełnienia w przypadku realizacji inwestycji;
- poprzez inwestycje celu publicznego powinniśmy rozumieć inwestycje związane głównie z obiektami użyteczności publicznej (m. in. urzędy, sądy, uczelnie wyższe, szkoły) oraz publiczną infrastrukturą techniczną, m.in. drogi, linie kolejowe, urządzenia i sieci służące do doprowadzania, odprowadzania, przesyłania podstawowych mediów tj. woda, prąd, gaz, ścieki.
Tym samym, MPZP zawiera ustalenia (w formie nakazów, zakazów, dopuszczeń i ograniczeń) dotyczące funkcji i docelowego sposobu wykorzystania nieruchomości, w tym możliwości jej zabudowy oraz zagospodarowania.
Ze względu na jego lokalny charakter, MPZP musi być zgodny z przepisami wyższego rzędu. Na poziomie krajowym są to ustawy i rozporządzenia odpowiednich ministrów, a na poziomie wojewódzkim uchwały sejmiku województwa i zarządzenia wojewody. Na poziomie lokalnym nie może dodatkowo naruszać Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (SUiKZP), dokumentu będącego odzwierciedleniem polityki przestrzennej gminy/miasta. MPZP jako akt prawa miejscowego jest prawem powszechnie obowiązującym w danej gminie/mieście, lecz odnoszącym się do konkretnie wskazanego obszaru.
JAKI JEST CEL TYCH LOKALNYCH PRZEPISÓW?
Te wszystkie nakazy, zakazy, dopuszczenia i ograniczenia zagospodarowania przestrzeni można porównać do analogicznych nakazów, zakazów, dopuszczeń i ograniczeń poruszania się na drogach. Tak jak ustawa Prawo o ruchu drogowym ustala na szczeblu krajowym podstawowe reguły postępowania na drodze, tak ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ustala podstawowe reguły postępowania w zakresie kształtowania przestrzeni. Wdrożenie tych reguł odbywa się uchwałą rady gminy/miasta przyjmującą projekt MPZP.
Ustalenie wspólnych reguł poruszania się po drodze dla wszystkich jej użytkowników, z założenia daje możliwość bezpiecznego przemieszczania się z punktu A do punktu B. Reguły ruchu drogowego przyczyniają się m. in. do zwiększenia płynności ruchu i ograniczenia kolizji. W połączeniu z fizycznie istniejącą siecią transportową i jej użytkownikami, tworzą krajowy system transportowy. Z kolei, ustalenie podstawowych reguł kształtowania przestrzenni, z założenia zapewnia możliwość zachowania/wprowadzenia ładu przestrzennego. Na poziomie lokalnym, reguły kształtowania przestrzeni powinny wdrażać założenia zrównoważonego rozwoju poprzez dopuszczenia realizacji nowych inwestycji budowalnych, przy równoczesnym ograniczeniu konfliktów sąsiedzkich i środowiskowych. W połączeniu z konkretnymi fragmentami miast/wsi i ich mieszkańcami tworzą krajowy system planowania przestrzennego.
Wracam jednak do konkretów 🙂
PO CO SPRAWDZAĆ MPZP?
Powodów jest tak wiele, jak wielu jest „graczy o przestrzeń”, a każdy gracz ma własny plan zabudowy.
OBECNI MIESZKAŃCY
Dla pierwszej grupy „graczy o przestrzeń” – nas wszystkich, mieszkańców miast i wsi, od Warszawy po miejscowość Koniec Świata, mam jedną radę – zdecydowanie warto wiedzieć więcej o miejscu swojego obecnego zamieszkania. Patrząc przez okno na przeciwną stronę ulicy, nie jest ważne tylko to co widzimy teraz, lecz także to co możemy przez to okno zobaczyć w przyszłości. Sprawdzenie MPZP daje nam szerszy kontekst i wskazuje w jakim kierunku rozwijać się będzie nasze sąsiedztwo. Planowany rozwój może być zgodny z naszymi wyobrażeniami, ale czasami może także zaskoczyć. Analiza MPZP podpowie nam, czy po sąsiedzku, na niezagospodarowanej nieruchomości/działce powstanie budynek mieszkalny, szkoła/przedszkole, a może niczym nieograniczona zabudowa usługowa lub produkcyjna. Wiedząc o potencjalnej inwestycji możemy zweryfikować:
- przyszłą kubaturę obiektu (np. wysokość obiektu, liczbę kondygnacji, kształt dachu);
- zagospodarowanie całej nieruchomości/działki (powierzchnia zabudowana, utwardzona i zielona).
Sprawdzając zapisy dotyczące rozwoju komunikacji i infrastruktury technicznej możemy dowiedzieć się np. o rodzaju drogi stanowiącej dojazd do naszego miejsca zamieszkania (publiczna/wewnętrzna) i planowanych działaniach (np. poszerzenie pasa drogowego).
NOWI MIESZKAŃCY
Dla drugiej grupy „graczy o przestrzeń” – zmieniających miejsce zamieszkania, rada brzmi częściowo podobnie. W momencie wprowadzania się do istniejącego budynku mieszkalnego jednorodzinnego / wielorodzinnego powinniśmy sprawdzić także planowane otoczenie miejsca przeprowadzki. Jeżeli natomiast mamy zamiar budować nasz nowy dom to zapisy MPZP niekoniecznie będą uwzględniać nasz plan zabudowy. Częstym błędem jeszcze na etapie poszukiwań nieruchomości/działki jest brak wiedzy na temat, co i na jakich zasadach można na niej zrealizować. Zaskoczeniem mogą być:
- przeznaczenie terenu,
- wymogi spełnienia wielu wskaźników i parametrów dotyczących kształtowania zabudowy i zagospodarowania nieruchomości/działki,
- ograniczenia wynikające z dodatkowych stref ochrony dziedzictwa kulturowego lub środowiska,
- wskazanie odpowiedzialnych za budowę nowych i przebudowę istniejących dróg.
PRZEDSIĘBIORCY
Trzecia grupa „graczy o przestrzeń” – przedsiębiorców, muszących „na chłodno” analizować ryzyko prowadzonego interesu. Weryfikacja ustaleń MPZP w kontekście realizacji zabudowy usługowej i produkcyjnej daje możliwość na wcześniejsze zapoznanie się z już obowiązującymi ograniczeniami, wynikającymi przeważnie z istniejącego sąsiedztwa i dostępności komunikacyjnej. Dobrze przemyślana inwestycja już na etapie planu zabudowy daje realne szanse uniknięcia konfliktów społecznych.
JAKIEGO OBSZARU DOTYCZY?
Konkretnie wskazany obszar MPZP może swoimi granicami obejmować całą gminę, miejscowość, dzielnicę miasta lub w skrajnych przypadkach wyłącznie jedną nieruchomość/działkę. Ilość MPZP, rozmieszczenie i powierzchnia pokrycia miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego zależy od polityki przestrzennej danej gminy/miasta. Niezmienna jest jednak zasada, wskazująca na obowiązywanie wyłącznie jednego MPZP dla konkretnej nieruchomości/działki. W przypadku wejścia w życie nowego MPZP dla obszaru w granicach, którego obowiązuje już inny MPZP, następuje automatyczna zmiana lokalnie występujących przepisów z zakresu zagospodarowania przestrzennego. Mówiąc wprost, nowy MPZP zawsze zastępuje stary MPZP. Zasada ta dotyczy także tzw. “zmian MPZP”, czyli uchwał ingerujących w treść pierwotnego MPZP, mających na celu częściową zmianę jego zapisów, wyłącznie dla miejsca wskazanego w zmianie MPZP. W przypadku wejścia w życie takiej zmiany, w pierwotnym MPZP przestają obowiązywać ustalenia będące jej przedmiotem. W tym przypadku, także nowe zapisy zmiany MPZP zastępują stare zapisy pierwotnego MPZP.
MPZP nie jest jedynym dokumentem weryfikującym nasz plan zabudowy. W polskim systemie prawnym o możliwościach inwestycyjnych nieruchomości/działki rozstrzyga się także za pomocą decyzji administracyjnych (niebędących aktami prawa miejscowego jak MPZP) w formie:
- decyzji o warunkach zabudowy (decyzja WZ);
- decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (decyzja ULICP).
Jak Polska długa i szeroka możemy znaleźć gminy, które posiadają pełne pokrycie MPZP. Niestety są też takie, które tego typu dokumenty przyjmują wyłącznie w przypadkach planów lokalizacji obiektów wymagających wskazania w MPZP. Innymi słowy, niemożliwych do realizacji na podstawie decyzji WZ lub decyzji ULICP. W Polsce wg. danych GUS na koniec 2019 r. obowiązywało ponad 55 tyś. miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego. Jest to ponad 31% powierzchni kraju.
DO CZEGO SŁUŻY?
Nie bez przyczyny odpowiedź na pytanie, czym jest MPZP i co zawiera, rozpocząłem od strony czysto prawnej. Patrząc z perspektywy zarządców gmin/miast i urbanistów można powiedzieć, że w polskim obiegu prawnym MPZP jest jednym z ważniejszych narzędzi dających podstawę do realizacji polityki przestrzennej, przyjętej w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy/miasta (SUiKZP). Uszczegóławia rozwiązania i założenia rozwoju przyjęte w SUiKZP na poziomie całej gminy/miasta. Rozwiązania, które jeszcze na etapie strategii – SUiKZP, jak i prawa miejscowego – MPZP, zakładają rozwój danego obszaru przy zastosowaniu ustaleń, mających na celu skierować go w kierunku scenariusza pożądanego przez wszystkie strony biorące czynny udział w rozwoju gminy/miasta.
Na obszarach rozwoju zabudowy wyznacza drogi, place i ulice z sieciami infrastruktury technicznej. Wskazuje miejsca sportowo-rekreacyjne, jak kompleksy sportowe, parki czy skwery. Definiuje w jaki sposób i gdzie mogą być budowane domy, sklepy fabryki. Na obszarach otwartych i cennych przyrodniczo wprowadza ograniczenia. W przypadku niejednego ambitnego planu zabudowy, mówi przysłowiowe „sprawdzam”.
W jakim celu sprawdzać? Moim subiektywnym zdaniem, przestrzeń jako ograniczone dobro wspólne, podlega specjalnej ochronie i wymaga racjonalnego kształtowania. Każdy z nas chce, aby miejsce jego zamieszkania było wygodne i przyjazne do życia. Dla mnie, patrząc ideowo, rzetelnie przygotowany MPZP dba o „aranżację” naszego wspólnego dobra. Tak jak dbamy o nasze mieszkania i domy, tak nasze osiedla, dzielnice, miasta, miejscowości oraz obszary chronione wymagają zadbania. Gdy urządzamy mieszkanie lub dom mamy wizję jak chcemy, aby wyglądały, a stronami sporu o tę wizję mogą być co najwyżej domownicy i przyjaciele domu. Przy urządzaniu przestrzeni sprawa jest trudniejsza. Wizji i stron sporu jest wiele, i każda ma prawo do swoich racji. Dobrze przygotowany MPZP to szansa na wypracowanie demokratycznego kompromisu.
KTO ODPOWIADA ZA MPZP?
Podjęcie inicjatywy przystąpienia do prac nad projektem MPZP leży po stronie wójta / burmistrza / prezydenta lub rady gminy/miasta. Jednak każdorazowo decyzja o przystąpieniu do prac nad MPZP należy tylko i wyłącznie do rady gminy/miasta. Analogicznie, przygotowany projekt MPZP może zostać przyjęty wyłącznie przez tę radę. To liczne grono zarządców gminy/miasta zasiadających w radzie, są pierwszą grupą odpowiedzialnych za MPZP.
Kolejnym zarządcą jest wójt / burmistrz / prezydent. Od strony formalnej, gospodarz gminy/miasta odpowiada za sporządzenie projektu MPZP. Prace planistyczne toczą się jednak w zdecydowanie szerszym gronie urzędników i specjalistów, będących merytorycznym wsparciem na wszystkich etapach prac. Najważniejszym wsparciem i kolejną osobą odpowiedzialną za MPZP jest urbanista – główny projektant MPZP. Ostatecznie jednak kluczowe decyzje, niekiedy związane z rozstrzyganiem spornych interesów, należą do wójta / burmistrza / prezydenta.
W zależności od stopnia skomplikowania obszaru opracowania, zespół projektowy składa się nie tylko z osób spełniających ustawowe warunki o możliwości sporządzania projektów MPZP (urbanistów). Dołączają także specjaliści ds. ochrony środowiska, dziedzictwa kulturowego, komunikacji, infrastruktury technicznej, gospodarki nieruchomościami. Grono odpowiedzialnych znacząco się poszerza.
Wspomniany wcześniej demokratyczny kompromis to przejaw aktywności kolejnej grupy, która także może poczuwać się do odpowiedzialności za MPZP. Tworzą ją mieszkańcy, a także właściciele nieruchomości zlokalizowanych w granicach obszaru objętego MPZP. Aktywność tej grupy na etapach:
- składania wniosków o wystąpienie z inicjatywą przystąpienia do prac nad projektem MPZP,
- składania wniosków do projektu MPZP w trakcie prac planistycznych,
- wyłożenia projektu MPZP do publicznego wglądu,
- wnoszenia uwag do projektu MPZP,
realnie wpływa na ostateczny kształt demokratycznie wypracowanego kompromisu, przedkładanego na obrady rady gminy/miasta.
Z CZEGO SIĘ SKŁADA?
Zasadniczo MPZP można podzielić na dwie części – tekstową i rysunkową. Część rysunkowa stanowi graficzne odzwierciedlenie części tekstowej, doprecyzowując lokalizację przestrzenną poszczególnych zapisów. Obie części muszę być ze sobą spójne, aby jednoznacznie łączyć ustalenia z konkretnymi miejscami na obszarze objętym MPZP.
Dokładny podział wygląda następująco:
CZĘŚĆ TEKSTOWA – uchwała w sprawie uchwalenia MPZP (uchwała MPZP) zapisana zgodnie z “Zasadami techniki prawodawczej”, w większości przypadków podzielona na ustalenia:
- ogólne (odnoszące się do całego obszaru opracowania),
- szczegółowe (odnoszące się do konkretnych terenów),
- końcowe (o utracie mocy obowiązującego MPZP, wejścia w życie nowego MPZP).
Część tekstowa zawiera także dodatkowe załączniki do uchwały (załączniki tekstowe):
- określający sposób realizacji i finansowania inwestycji publicznych zapisanych w MPZP,
- informujący o złożonych uwagach i uzasadniający stanowisko rady gmin/miasta w odniesieniu do uwag nieuwzględnionych w projekcie MPZP,
- informujący o zakresie i lokalizacji udostępnienia danych przestrzennych tworzonych dla MPZP (np. granicach opracowania i części rysunkowej z geolokalizacją).
Ostatnim elementem jest uzasadnienie do uchwały (uzasadnienie), zawierające m. in. streszczenie przebiegu procedury projektowej oraz odniesienie do zakresu wprowadzonych ustaleń.
CZĘŚĆ RYSUNKOWA – stanowi kolejny załącznik (załącznik graficzny) do uchwały MPZP i określana jest także jako rysunek planu miejscowego; wykonana w skali od 1:500 do 1:2000, składa się z oznaczeń obowiązujących i informacyjnych, opisanych na legendzie i spójnych z częścią tekstową.
Dodatkowymi dokumentami tworzonymi na etapie projektowym są: opracowanie ekofizjograficzne, prognoza oddziaływania na środowisko ustaleń projektu MPZP, prognoza finansowa skutków uchwalenia projektu MPZP, rozstrzygnięcia wniosków i uwag złożonych do projektu MPZP oraz dokumentacja planistyczna przedstawiająca przebieg całej procedury.
GDZIE ZNALEŹĆ MPZP?
Najprostszą odpowiedzią na to pytanie byłoby lakoniczne i mało pomocne – w urzędzie gminy lub miasta, w odpowiedniej jednostce organizacyjnej urzędu zajmującej się planowaniem przestrzennym. Odpowiedź prosta, ale wykonanie już niekoniecznie wygodne i szybkie. Temat planowania przestrzennego jest często składową zadań wydziałów budownictwa, gospodarki nieruchomościami, a nawet wydziałów środowiska lub rolnictwa. Jednak bezpośredni kontakt z urzędem powinien być potrzebny dopiero na etapie uzyskiwania oficjalnego wypisu i wyrysu z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.
W intrenecie mamy kilka źródeł informacji o MPZP, które na etapie weryfikacji zapisów powinny nam w zupełności wystarczyć:
Biuletyn Informacji Publicznej (BIP) gminy/miasta (BIP.GOV.PL)
Miejsce powszechnego udostępniania informacji publicznej dotyczącej gminy/miasta w postaci elektronicznej. Na tej platformie powinniśmy znaleźć część tekstową i rysunkową MPZP. Niestety przejrzystość tych portali jest bardzo różna, często dane o MPZP są zamieszczane w mało intuicyjnych miejscach. Można narzekać także na braki w aktualizacji danych w sekcjach dotyczących planowania przestrzennego. Czasami pozostaje jedynie żmudne wertowanie zestawień uchwał rady gminy/miasta z poszczególnych lat w poszukiwaniu interesującego nas MPZP.
System Informacji Przestrzennej (SIP) gminy/miasta
Miejsce powszechnego udostępniania danych przestrzennych dotyczących gminy/miasta, umożliwiające wizualizację m.in. map tematycznych związanych z MPZP. System umożliwi nam w pierwszej kolejności odnalezienie interesującej nas lokalizacji i sprawdzenie czy MPZP dotyczy tego obszaru. Kolejną podstawową funkcjonalnością takich systemów jest możliwość wizualizacji części rysunkowej oraz wyświetlenia/pobrania części tekstowej MPZP. Niestety nie każda gmina/miasto dysponuje takim systemem, co wydaje się dość kompromitujące w dzisiejszych czasach. Jeżeli dysponuje, to nie zawsze jest on na bieżąco aktualizowany i warto dane w nim zawarte skonfrontować z innym źródłem.
Dziennik Urzędowy Województwa
Miejsce powszechnego udostępniania aktów prawnych dotyczących terytorium danego województwa, m.in. uchwał dotyczących MPZP. Najpewniejsze źródło danych o MPZP obowiązujących na obszarze gminy/miasta ze względu na prawny wymóg przekazania przez gminy/miasta uchwał MPZP w celu ich publikacji oraz rzetelnie prowadzoną bazę aktów. Z dzienników możemy uzyskać dodatkowe informacje o ewentualnych wyrokach sądów administracyjnych lub rozstrzygnięciach nadzorczych wojewody, uchylających część zapisów przeglądanego MPZP. Niestety publikowane dane sięgają tylko 2009 r., więc w przypadku starszych MPZP pozostaje nam lokalna baza aktów w BIP gminy/miasta.
Geoportal Infrastruktury Informacji Przestrzennej (GEOPORTAL.GOV.PL)
Miejsce powszechnego udostępniania danych przestrzennych dotyczących całego kraju, umożliwiające wizualizację m.in. danych ze wszystkich SIP gmin/miast w Polsce związanych z MPZP. Funkcjonalnością zbliżony do SIP poszczególnych gmin/miast, jednak zasób dostępnych danych uzależniony jest od dysponowania i udostępniania danych o MPZP przez poszczególne gminy/miasta.
Dla ułatwienia poszukiwań radzę zacząć od geoportal.gov.pl lub lokalnego SIP. Znając nazwę, numer lub datę uchwały interesującego nas MPZP możemy sięgnąć po więcej informacji do Dziennika Urzędowego Województwa lub lokalnego BIP. Takie poszukiwania wymagają jednak wiedzy i czasu. Jeżeli cenisz to drugie, a dodatkowo potrzebujesz dodatkowych informacji o terenie to polecam skorzystać z raportu o terenie OnGeo.
Geoportal OnGeo to szybki dostęp do kompletu informacji o terenie. Z automatycznego raportu ongeo.pl dowiesz się między innymi czy wskazany teren jest objęty MPZP. Dla działek/nieruchomości z dostępnymi danymi o MPZP raport wskazuje pełną nazwę i numer uchwały planu miejscowego. Automatycznie generowane mamy zawierają informacje o dostępności podstawowych mediów (sieci infrastruktury technicznej), wydanych pozwoleniach budowlanych dla wybranego terenu oraz dla terenów sąsiadujących i wiele więcej. Więcej o funkcjonalnościach dowiesz się tutaj.
Abyś mógł_a korzystać w pełni świadomie z tego kodu rabatowego, chciałbym przekazać Ci kilka informacji. Jako Czytelnik Plan Zabudowy masz możliwość skorzystania z rabatu. Z tego tytułu, jako Partner OnGeo otrzymam prowizję. Wysokość mojej prowizji to zwykle od kilku do kilkunastu złotych. Dzięki tym środkom będę mógł dalej rozwijać mój blog. Jak użyć kodu rabatowego dowiesz się tutaj.
________________________________
Podstawa prawna aktualna na dzień: 14.12.2020 r. – Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293, 471, 782, 1086, 1378).