PROCEDURA MPZP I JEJ ETAPY – PRACE PROJEKTOWE

Opublikowane
PLAN ZABUDOWY - MPZP - PRACE PROJETKOWE W TRAKCIE SPORZADZANIA MIEJSCOWEGO PLANU ZAGOSPODAROWANIA PRZESTRZENNEGO

Z perspektywy projektanta, krok po kroku wyjaśniam jak powstaje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Z tego artykułu dowiesz się jak przebiega procedura MPZP, a także jej pierwsze etapy uwzględniające udział mieszkańców i inwestorów – zapraszam do lektury.

Jeżeli potrzebujesz podstawowych informacji na temat miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to zachęcam Cię do przeczytania artykułu odpowiadającego na pytanie – co to jest MPZP?.

Z reguły projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwala się w parę minut. W porządku obrad rady gminy/miasta jest to jeden z wielu punktów podlegających głosowaniu. Jeżeli specyfika obszaru objętego MPZP nie generuje konfliktów społecznych lub nadmiernych emocji po stronie radnych, to uchwalenie projektu odbędzie się całkowicie bez echa. Są jednak obszary, dla których przygotowanie projektu ciągnie się latami, a nawarstwienie problemów i konfliktów oddala możliwość wejścia lokalnych przepisów w życie. Zdarzają się także przypadki projektów MPZP wywołujących na posiedzeniu rady gminy/miasta wielogodzinne dyskusje. Samo uchwalenie jest tylko przysłowiową „wisienką na torcie” wielomiesięcznej lub kilkuletniej procedury planistycznej.

Kilka miesięcy albo nawet kilka lat? Zdecydowanie tak! Dla lepszego zrozumienia, punkty ze spisu treści przedstawiłem na poniższym schemacie. Są to pierwsze etapy poprawnie przeprowadzonej procedury planistycznej, spełniające minimalne wymagania podyktowane prawem, głównie art. 14, 17 i 20 ustawy z dnia 27 marca 2003. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

PLAN ZABUDOWY - SCHEMAT "JAK POWSTAJE-JAKIE SĄ ETAPY MPZP?"

Tak to wygląda w dużym uproszczeniu, ale spokojnie prześledźmy to razem krok po kroku. Zanim jednak przejdę do szczegółów mam dla Ciebie małą ciekawostkę.

Geoportal OnGeo to komercyjne narzędzie gwarantujące szybki dostęp do kompletu informacji o terenie. Zestaw innowacyjnych narzędzi online pozwala na automatyczne wygenerowanie raportu o terenie. Z raportu ongeo.pl dowiesz się między innymi czy wskazany teren jest objęty MPZP. Dla działek/nieruchomości z dostępnymi danymi o MPZP raport wskazuje pełną nazwę i numer uchwały planu miejscowego. Automatycznie wygenerowana mapa wskaże granice obowiązujących aktów prawa miejscowego.

Baner reklamowy - raport o mpzp OnGeo z kodem rabatowym PLANZABUDOWY

Abyś mógł_a korzystać w pełni świadomie z tego kodu rabatowego, chciałbym przekazać Ci kilka informacji. Jako Czytelnik Plan Zabudowy masz możliwość skorzystania z rabatu w wysokości od kilku do nawet kilkunastu złotych. Wygenerowanie raportu o terenie przy użyciu kodu rabatowego PLANZABUDOWY będzie oznaczać, że dzięki informacji dostępnej na mojej stronie OnGeo mogło dla Ciebie wygenerować raport. Z tego tytułu, jako Partner OnGeo otrzymam prowizję. Nie jest to jednak standardowa sytuacja, w której za polecenie raportu tylko ja wygrywam. Podejmując współpracę zależało mi na sytuacji „win-win”. Jako Czytelnik Plan Zabudowy dostajesz rabat, a OnGeo dzięki mojemu poleceniu właśnie pozyskało klienta. Wysokość mojej prowizji to zwykle od kilku do kilkunastu złotych. W związku z tym, jeżeli skorzystasz z kodu rabatowego to już teraz pragnę Ci za to bardzo serdecznie podziękować, bo dzięki tym środkom będę mógł dalej rozwijać mój blog.

WNIOSKI O PRZYSTĄPIENIE DO SPORZĄDZENIA

Opis przebiegu procedury MPZP zacznę od momentu, w którym nie jest jasne czy gmina/miasto przystąpi do tworzenia jakiegokolwiek projektu. W każdym urzędzie prowadzony jest specjalny rejestr wniosków o sporządzenie nowego miejscowego planu lub wprowadzenie zmian w już obowiązującym. Jako mieszkaniec lub inwestor masz pełne prawo złożenia takiego wniosku. Zagadką natomiast jest to, czy Twój wniosek zostanie uwzględniony, a jeżeli tak to kiedy. Niemniej jednak, nagromadzenie takich pism może przekonać władze gminy/miasta, co do zasadności rozpoczęcia procedury planistycznej dla obszaru będącego przedmiotem Twojej sprawy.

PRZYSTĄPIENIE DO SPORZĄDZENIA MPZP

Podjęcie inicjatywy przystąpienia do prac nad projektem leży po stronie wójta / burmistrza / prezydenta lub rady gminy/miasta. Jednak każdorazowo decyzja o przystąpieniu do prac nad MPZP należy tylko i wyłącznie do rady gminy/miasta i podejmowana jest odpowiednią uchwałą. Najczęstsze powody podjęcia takiej uchwały to wieloletni program sporządzania MPZP lub wyżej opisane wnioski mieszkańców i inwestorów.

Uchwała ta składa się z części tekstowej i części graficznej. Część tekstowa zawiera podstawowe ustalenia pozwalające na formalne rozpoczęcie procedury MPZP. Określa nazwę planu miejscowego, opisuje docelowe granice obszaru objętego opracowaniem oraz wskazuje organ odpowiedzialny za sporządzenia projektu (wójt / burmistrz / prezydent). Uzupełnieniem uchwały jest uzasadnienie. Powinniśmy w nim znaleźć powody podjęcia prac nad projektem oraz wyniki wstępnych analiz zgodności jeszcze przewidywanych ustaleń projektu MPZP ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy/miasta. Część graficzna (załącznik graficzny lub kilka załączników graficznych) wskazuje docelowe granice obszaru objętego miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.

Od niedawna przepisy prawa obligują także gminę/miasto do publikacji danych przestrzennych tworzonych dla MPZP. W konsekwencji, po upływie maksymalnie 30 dni od podjęcia uchwały powinniśmy mieć możliwość dokładnego zapoznania się z obszarem objętym projektem MPZP w postaci wektorowej, zapisanej w tajemniczym pliku GML. Na dzień pisania tego artykułu temat jest dość nowy, więc jeżeli chcesz dokładnie sprawdzić granice obszaru objętego przystąpieniem do projektu MPZP właśnie w takiej formie to warto zapytać w urzędzie, gdzie takie dane publikuje – gdzieś musi 🙂

OBWIESZCZENIE I OGŁOSZENIE O PODJĘCIU PRAC PLANISTYCZNYCH

Kolejnym etapem procedury MPZP jest poinformowanie wszystkich potencjalnie zainteresowanych o podjęciu prac planistycznych. Przeważnie odbywa się to poprzez:

  • ogłoszenie w lokalnej prasie,
  • obwieszczenie na tablicy ogłoszeń urzędu gminy/miasta,
  • udostępnienie informacji w Biuletyn Informacji Publicznej (BIP) gminy/miasta.

Wyżej wskazane formy informowania obywateli są elementami niezbędnymi do poprawnego przeprowadzenia procedury. Możesz jednak zostać poinformowany przez urząd w trochę inny, bardziej przystępny sposób, np. poprzez:

  • udostępnienie informacji na stronie internetowej lub mediach społecznościowych gminy/miasta,
  • obwieszczenie na lokalnej tablicy ogłoszeń w miejscowości lub dzielnicy/osiedla,
  • poinformowanie sołtysów lub radę osiedla.

Z mojej subiektywnej perspektywy, trzeba mieć niezłe szczęście, aby dowiedzieć się o przystąpieniu do projektu MPZP, w przypadku gdy gmina/miasto informuje mieszkańców tylko za pośrednictwem wymaganych źródeł. Powiedzmy sobie szczerze, kto w dzisiejszych czasach śledzi na bieżąco cotygodniowe wydanie lokalnej prasy? W moim przypadku bardzo trudno o systematyczność. Czy kiedykolwiek czytałeś informacje zamieszczone na tablicy ogłoszeń przed urzędem? Osobiście zdarza mi się to robić, ale wyłącznie przypadkiem czekając na spotkanie i niestety, nie są to tablice ogłoszeń mojego miasta. A może jednak przeglądając Internet zerkniesz od czasu do czasu na BIP gminy/miasta? Jeżeli na wszystkie pytania odpowiedziałeś przecząco to faktycznie musisz mieć szczęście, albo życzliwego sąsiada. Sąsiada, który przypadkiem dowiedział się o sprawie czekając na spotkanie w urzędzie – ogólnie, niezły fart 🙂

Podwójny fart, biorąc pod uwagę to, że podaję ten przykład w czasie pandemii COVID-19. Okresu ograniczania bezpośrednich kontaktów i utrudnionego dostępu m. in do urzędów.

ZAWIADOMIENIE WYMAGANYCH INSTYTUCJI I ORGANÓW

W większości przypadków wójt / burmistrz / prezydent, równolegle do poinformowania o rozpoczęciu procedury planistycznej w ogłoszeniu/obwieszczeniu, zawiadamia także pisemnie instytucje i organy odpowiedzialne na późniejsze opiniowanie i uzgadnianie projektu. W zależności od stopnia skomplikowania obszaru opracowania, do listy niezbędnych podmiotów dodaje się kolejne, mogące w ramach swoich kompetencji udzielić przydatnych informacji.

ZBIERANIE WNIOSKÓW

Jeżeli jesteś “farciarzem” (dowiedziałeś się o przystąpieniu do sporządzenia MPZP z lokalnej prasy, tablicy ogłoszeń albo BIP gminy/miasta) lub otrzymałeś informację za pośrednictwem bardziej przystępnych źródeł, to w treści obwieszczenia/ogłoszenia powinieneś znaleźć informację o możliwości składania wniosków do projektu miejscowego planu. Z reguły masz na to 21 dni od daty ukazania się informacji o podjęciu prac planistycznych. Szczegółów dowiesz się jednak po przeczytaniu konkretnego pisma. Jeżeli przegapisz termin na składanie wniosków lub spóźnisz się z jego zgłoszeniem i tak warto to zrobić na dalszych etapach procedury planistycznej. Formalnie taki wniosek nie musi podlegać analizie i rozpatrzeniu (o czym za moment), ale prawie na pewno zostanie wzięty pod uwagę.

Z mojej strony mogę jedynie zachęcić do składania wniosków, które w jasny i prosty sposób wyjaśnią Twoje oczekiwania. Zdecydowanie warto napisać wniosek do MPZP szczegółowo uzasadniając swoje stanowisko. Czymś niezwykle pomocnym dla projektantów i urzędników będą także załączniki graficzne. Możesz na nich spróbować przedstawić swoje oczekiwania w dowolnej, ale co najważniejsze, czytelnej formie.

ANALIZA WNIOSKÓW

Po wyznaczonym czasie na składanie wniosków powstaje ich wykaz. Wykaz wniosków w formie tabeli zawiera wyłącznie podstawowe informacje, takie jak:

  • data wpływu,
  • dane wnioskodawcy,
  • streszczenie treści wniosku,
  • nr działek/nieruchomości nim objętych.

Te dane zebrane razem tworzą spójną bazę oczekiwań mieszkańców i inwestorów względem władz gminy/miasta. To właśnie wójt / burmistrz / prezydent będzie decydował o zasadności uwzględniania wniosku. Z reguły odbywa się to na wspólnych naradach z urzędnikami i projektantami. Dzięki czemu podejmowane decyzje z reguły poparte są merytorycznym wsparciem ze strony osób w pełni zaangażowanych w pracę nad nowym aktem prawa miejscowego. Jeżeli Twój wniosek zostanie odrzucony to uzasadnienie takiej decyzji powinno się znaleźć w ostatniej kolumnie wykazu wniosków (zatytułowanej “uwagi”) lub w oddzielnym dokumencie w sprawie rozstrzygnięcia wniosków do projektu planu miejscowego.

Warto zaznaczyć, że w każdej chwili możesz zapoznać się z takim wykazem. Dotyczy to dowolnego projektu miejscowego planu, a nawet już uchwalonego MPZP. Wynika to z ustawy z dnia 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej, która jasno stwierdza, że każdy (bez względu na wiek, miejsce zamieszkania czy obywatelstwo) ma prawo dostępu do informacji publicznej.

PRZYGOTOWANIE WSTĘPNEGO PROJEKTU MPZP

Tutaj dzieje się magia :). Projektanci tacy jak ja (po dokonaniu odpowiednich analiz), w pocie czoła przygotowują wstępne koncepcje i wizje przyszłego zagospodarowania obszaru opracowania. Oczywiście, trudność prac projektowych zależy od lokalizacji obszaru, stopnia skomplikowania uwarunkowań przestrzennych i rodzaju zamierzeń urbanistycznych jakie chcemy osiągnąć. Niemniej jednak ten etap bardzo często zaczyna się zaraz po przystąpieniu do sporządzenia MPZP, a w czasie analizowania złożonych wniosków można skonfrontować wstępną wersję projektu z oczekiwaniami mieszkańców i inwestorów. Często-gęsto wstępna wersja ulega przeprojektowaniu.

Tak przygotowany projekt miejscowego planu podlega ocenie na podstawie przepisów prawa związanych ze strategiczną oceną oddziaływania na środowisko. Prognoza oddziaływania na środowisko do planu miejscowego analizuje stan środowiska i jego problemy. Ocenia przewidywane oddziaływanie zapisów projektu MPZP na obszar będący przedmiotem jego ustaleń oraz otoczenie. Jako dodatkowy dokument wędruje z projektem planu miejscowego przez pozostałą część procedury planistycznej. Już nie tak często-gęsto, aczkolwiek zdarza się, że zamierzenia urbanistyczne podlegają kolejnemu przeprojektowaniu.

Kolejnym dodatkowym dokumentem jest prognoza skutków finansowych uchwalenia MPZP. Tutaj powinny zostać rzetelnie przeanalizowane zmiany przeznaczeń, a także wskaźników i parametrów zabudowy i zagospodarowania terenów, mogące mieć wpływ na zmianę wartości działek/nieruchomości. Związane z tym potencjalne odszkodowania lub wpływy do budżetu gminy. To nie są jednak jedyne konsekwencje finansowe uchwalenia MPZP. Gmina/miasto decydując się na umożliwienie zabudowy musi uwzględnić wydatki na realizację dróg i uzbrojenie terenów w niezbędne media. Niestety, ze względu na bagatelizowanie tego opracowania, projekt rzadko podlega konfrontacji z rzetelnymi prognozami jego wpływu na budżet gminy/miasta.

OPINIOWANIE WEWNĘTRZNE

Na tym etapie szansę na wypowiedź mają poszczególne komórki, komisje i podkomisje urzędu gminy/miasta. Wszystko zależy od struktury i organizacji pracy danego urzędu. Swoje uwagi wnoszą urzędnicy odpowiedzialni m. in. za drogi, infrastrukturę techniczną, ochronę środowiska, finanse.

Nie jest jednak tak, że projekt urbanistyczny jest sprawdzany i oceniany wyłącznie przez osoby z innych specjalizacji, znające jedynie pośrednio dokładną specyfikę MPZP. Opinię o projekcie wyrażają także specjaliści będący członkami Gminnej/Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej. Pomimo, że GKUA/MKUA jest specjalnym organem wymaganym do opiniowania projektu MPZP, to warto o niej wspomnieć już na tym etapie. Co do zasady jej członkowie dbają o ład przestrzenny i przejrzystość zapisów projekt planu miejscowego. Analizują skutki ustaleń lokalnego prawa przez pryzmat architektury i urbanistyki. Innymi słowy, “koleżanki i koledzy po fachu” oceniają podejście do tematu projektantów MPZP 🙂 Projekt cały czas ewoluuje, a nie jesteśmy jeszcze nawet w połowie drogi. Dopiero po tym etapie efekty „standardowej” procedury planistycznej wychodzą poza mury urzędu.

OPINIOWANIE I UZGADNIANIE Z WYMAGANYMI INSTYTUCJAMI I ORGANAMI

Po uzyskaniu pozytywnych opinii wewnętrznych projekt planu miejscowego należy udostępnić przynajmniej tym organom i instytucjom, które zgodnie z literą prawa mają obowiązek wyrazić swoje stanowisko. Co istotne, stanowisko wyrażone w formie opinii nie jest wiążące dla wójta / burmistrza / prezydenta. Oprócz wspomnianej wcześniej GKUA/MKUA, opinię do projektu MPZP wystawiają m. in.:

  • organy administracji geologicznej,
  • regionalna dyrekcja ochrony środowiska (chociaż w szczególnych przypadkach swoje stanowisko wyraża poprzez wymóg uzgodnienia),
  • państwowa straż pożarna, itd.

Jednak uzyskanie uzgodnienia przez takie instytucje jak np.:

  • wojewoda,
  • zarządy województwa i powiatu,
  • zarządcy dróg,
  • wojewódzki konserwator zabytków,

jest bezwzględnie konieczne. Chociaż od strony formalnej za sporządzenie projektu MPZP odpowiedzialny jest wójt / burmistrz / prezydent, to w przypadku uzgodnień ma związane ręce i musi respektować postanowienia w zakresie ustawowych kompetencji poszczególnych organów i instytucji. Oczywiście, istnieje prawna droga zaskarżenia stanowiska organu negującego zapisy projektu MPZP i tym samym odmawiającego jego uzgodnienia. Takie sytuacje są jednak rzadko spotykane, ze względu na zatrzymanie prac planistycznych i znaczące wydłużenie całej procedury MPZP.

Czasochłonność tego etapu uzależniona jest od postanowień instytucji i organów opiniujących i uzgadniających. Upraszczając, możemy spodziewać się dwóch scenariuszy. Pierwszy, bardzo prosty, zakłada sytuację, w której projekt MPZP uzyskał pozytywne opinie i wszystkie niezbędne uzgodnienia. W takim przypadku opracowanie nie wymaga przeprojektowania.

W drugim scenariuszu, uzyskane opinie o projekcie planu zawierają uwagi wymagające ponownej analizy uwarunkowań przestrzennych lub przeredagowania negowanych zapisów. Ponadto, ewentualne nieuzyskanie uzgodnienia, np. od wojewódzkiego konserwatora zabytków, wymusza korektę projektu, adekwatnie do wskazanych uwag i oczekiwanych zmian. W skrajnych przypadkach, nagromadzenie negatywnych opinii i odmów uzgodnień projektu może skutkować kilkumiesięcznym wydłużeniem procedury planistycznej.

O kolejnych etapach procedury planistycznej przeczytasz w kolejnym artykule – „MPZP – konsultacje społeczne”. Omawiam tam część bardzo istotną, gdzie pierwsze skrzypce nie gra już zespół projektowy, a mieszkańcy i inwestorzy nie są jedynie petentami.

________________________________

Podstawa prawna aktualna na dzień: 06.02.2021 r.:

  • Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293, 471, 782, 1086, 1378),
  • Ustawa z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. z 2020 r. poz. 283, 284, 322, 471, 1378),
  • Ustawa z dnia 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej (Dz. U. z 2020 r. poz. 2176).

PODOBAJĄ CI SIĘ ARTYKUŁY NA BLOGU? DOŁĄCZ DO NEWSLETTERA!

Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

POWRÓT