Z perspektywy projektanta, krok po kroku wyjaśniam jak powstaje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Z tego artykułu dowiesz się jak przebiega procedura MPZP, a także jej pierwsze etapy uwzględniające udział mieszkańców i inwestorów – zapraszam do lektury.
- WNIOSKI O PRZYSTĄPIENIE DO SPORZĄDZENIA MPZP
- PRZYSTĄPIENIE DO SPORZĄDZENIA
- OBWIESZCZENIE I OGŁOSZENIE O PODJĘCIU PRAC PLANISTYCZNYCH
- ZAWIADOMIENIE WYMAGANYCH INSTYTUCJI I ORGANÓW
- ZBIERANIE WNIOSKÓW
- ANALIZA WNIOSKÓW
- PRZYGOTOWANIE WSTĘPNEGO PROJEKTU MPZP
- OPINIOWANIE WEWNĘTRZNE
- OPINIOWANIE I UZGADNIANIE Z WYMAGANYMI INSTYTUCJAMI I ORGANAMI
Jeżeli potrzebujesz podstawowych informacji na temat miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, to zachęcam Cię do przeczytania artykułu odpowiadającego na pytanie – co to jest MPZP?.
Z reguły projekt miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwala się w parę minut. W porządku obrad rady gminy/miasta jest to jeden z wielu punktów podlegających głosowaniu. Jeżeli specyfika obszaru objętego MPZP nie generuje konfliktów społecznych lub nadmiernych emocji po stronie radnych, to uchwalenie projektu odbędzie się całkowicie bez echa. Są jednak obszary, dla których przygotowanie projektu ciągnie się latami, a nawarstwienie problemów i konfliktów oddala możliwość wejścia lokalnych przepisów w życie. Zdarzają się także przypadki projektów MPZP wywołujących na posiedzeniu rady gminy/miasta wielogodzinne dyskusje. Samo uchwalenie jest tylko przysłowiową „wisienką na torcie” wielomiesięcznej lub kilkuletniej procedury planistycznej.
Kilka miesięcy albo nawet kilka lat? Zdecydowanie tak! Dla lepszego zrozumienia, punkty ze spisu treści przedstawiłem na poniższym schemacie. Są to pierwsze etapy poprawnie przeprowadzonej procedury planistycznej, spełniające minimalne wymagania podyktowane prawem, głównie art. 14, 17 i 20 ustawy z dnia 27 marca 2003. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Tak to wygląda w dużym uproszczeniu, ale spokojnie prześledźmy to razem krok po kroku. Zanim jednak przejdę do szczegółów mam dla Ciebie małą ciekawostkę.
Geoportal OnGeo to szybki dostęp do kompletu informacji o terenie. Z automatycznego raportu ongeo.pl dowiesz się między innymi czy wskazany teren jest objęty MPZP. Dla działek/nieruchomości z dostępnymi danymi o MPZP raport wskazuje pełną nazwę i numer uchwały planu miejscowego. Automatycznie generowane mamy zawierają informacje o dostępności podstawowych mediów (sieci infrastruktury technicznej), wydanych pozwoleniach budowlanych dla wybranego terenu oraz dla terenów sąsiadujących i wiele więcej. Więcej o funkcjonalnościach dowiesz się tutaj.
Abyś mógł_a korzystać w pełni świadomie z tego kodu rabatowego, chciałbym przekazać Ci kilka informacji. Jako Czytelnik Plan Zabudowy masz możliwość skorzystania z rabatu. Z tego tytułu, jako Partner OnGeo otrzymam prowizję. Wysokość mojej prowizji to zwykle od kilku do kilkunastu złotych. Dzięki tym środkom będę mógł dalej rozwijać mój blog. Jak użyć kodu rabatowego dowiesz się tutaj.
WNIOSKI O PRZYSTĄPIENIE DO SPORZĄDZENIA
Opis przebiegu procedury MPZP zacznę od momentu, w którym nie jest jasne czy gmina/miasto przystąpi do tworzenia jakiegokolwiek projektu. W każdym urzędzie prowadzony jest specjalny rejestr wniosków o sporządzenie nowego miejscowego planu lub wprowadzenie zmian w już obowiązującym. Jako mieszkaniec lub inwestor masz pełne prawo złożenia takiego wniosku. Zagadką natomiast jest to, czy Twój wniosek zostanie uwzględniony, a jeżeli tak to kiedy. Niemniej jednak, nagromadzenie takich pism może przekonać władze gminy/miasta, co do zasadności rozpoczęcia procedury planistycznej dla obszaru będącego przedmiotem Twojej sprawy.
PRZYSTĄPIENIE DO SPORZĄDZENIA MPZP
Podjęcie inicjatywy przystąpienia do prac nad projektem leży po stronie wójta / burmistrza / prezydenta lub rady gminy/miasta. Jednak każdorazowo decyzja o przystąpieniu do prac nad MPZP należy tylko i wyłącznie do rady gminy/miasta i podejmowana jest odpowiednią uchwałą. Najczęstsze powody podjęcia takiej uchwały to wieloletni program sporządzania MPZP lub wyżej opisane wnioski mieszkańców i inwestorów.
Uchwała ta składa się z części tekstowej i części graficznej. Część tekstowa zawiera podstawowe ustalenia pozwalające na formalne rozpoczęcie procedury MPZP. Określa nazwę planu miejscowego, opisuje docelowe granice obszaru objętego opracowaniem oraz wskazuje organ odpowiedzialny za sporządzenia projektu (wójt / burmistrz / prezydent). Uzupełnieniem uchwały jest uzasadnienie. Powinniśmy w nim znaleźć powody podjęcia prac nad projektem oraz wyniki wstępnych analiz zgodności jeszcze przewidywanych ustaleń projektu MPZP ze studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy/miasta. Część graficzna (załącznik graficzny lub kilka załączników graficznych) wskazuje docelowe granice obszaru objętego miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
Od niedawna przepisy prawa obligują także gminę/miasto do publikacji danych przestrzennych tworzonych dla MPZP. W konsekwencji, po upływie maksymalnie 30 dni od podjęcia uchwały powinniśmy mieć możliwość dokładnego zapoznania się z obszarem objętym projektem MPZP w postaci wektorowej, zapisanej w tajemniczym pliku GML. Na dzień pisania tego artykułu temat jest dość nowy, więc jeżeli chcesz dokładnie sprawdzić granice obszaru objętego przystąpieniem do projektu MPZP właśnie w takiej formie to warto zapytać w urzędzie, gdzie takie dane publikuje – gdzieś musi 🙂
OBWIESZCZENIE I OGŁOSZENIE O PODJĘCIU PRAC PLANISTYCZNYCH
Kolejnym etapem procedury MPZP jest poinformowanie wszystkich potencjalnie zainteresowanych o podjęciu prac planistycznych. Przeważnie odbywa się to poprzez:
- ogłoszenie w lokalnej prasie,
- obwieszczenie na tablicy ogłoszeń urzędu gminy/miasta,
- udostępnienie informacji w Biuletyn Informacji Publicznej (BIP) gminy/miasta.
Wyżej wskazane formy informowania obywateli są elementami niezbędnymi do poprawnego przeprowadzenia procedury. Możesz jednak zostać poinformowany przez urząd w trochę inny, bardziej przystępny sposób, np. poprzez:
- udostępnienie informacji na stronie internetowej lub mediach społecznościowych gminy/miasta,
- obwieszczenie na lokalnej tablicy ogłoszeń w miejscowości lub dzielnicy/osiedla,
- poinformowanie sołtysów lub radę osiedla.
Z mojej subiektywnej perspektywy, trzeba mieć niezłe szczęście, aby dowiedzieć się o przystąpieniu do projektu MPZP, w przypadku gdy gmina/miasto informuje mieszkańców tylko za pośrednictwem wymaganych źródeł. Powiedzmy sobie szczerze, kto w dzisiejszych czasach śledzi na bieżąco cotygodniowe wydanie lokalnej prasy? W moim przypadku bardzo trudno o systematyczność. Czy kiedykolwiek czytałeś informacje zamieszczone na tablicy ogłoszeń przed urzędem? Osobiście zdarza mi się to robić, ale wyłącznie przypadkiem czekając na spotkanie i niestety, nie są to tablice ogłoszeń mojego miasta. A może jednak przeglądając Internet zerkniesz od czasu do czasu na BIP gminy/miasta? Jeżeli na wszystkie pytania odpowiedziałeś przecząco to faktycznie musisz mieć szczęście, albo życzliwego sąsiada. Sąsiada, który przypadkiem dowiedział się o sprawie czekając na spotkanie w urzędzie – ogólnie, niezły fart 🙂
Podwójny fart, biorąc pod uwagę to, że podaję ten przykład w czasie pandemii COVID-19. Okresu ograniczania bezpośrednich kontaktów i utrudnionego dostępu m. in do urzędów.
ZAWIADOMIENIE WYMAGANYCH INSTYTUCJI I ORGANÓW
W większości przypadków wójt / burmistrz / prezydent, równolegle do poinformowania o rozpoczęciu procedury planistycznej w ogłoszeniu/obwieszczeniu, zawiadamia także pisemnie instytucje i organy odpowiedzialne na późniejsze opiniowanie i uzgadnianie projektu. W zależności od stopnia skomplikowania obszaru opracowania, do listy niezbędnych podmiotów dodaje się kolejne, mogące w ramach swoich kompetencji udzielić przydatnych informacji.
ZBIERANIE WNIOSKÓW
Jeżeli jesteś “farciarzem” (dowiedziałeś się o przystąpieniu do sporządzenia MPZP z lokalnej prasy, tablicy ogłoszeń albo BIP gminy/miasta) lub otrzymałeś informację za pośrednictwem bardziej przystępnych źródeł, to w treści obwieszczenia/ogłoszenia powinieneś znaleźć informację o możliwości składania wniosków do projektu miejscowego planu. Z reguły masz na to 21 dni od daty ukazania się informacji o podjęciu prac planistycznych. Szczegółów dowiesz się jednak po przeczytaniu konkretnego pisma. Jeżeli przegapisz termin na składanie wniosków lub spóźnisz się z jego zgłoszeniem i tak warto to zrobić na dalszych etapach procedury planistycznej. Formalnie taki wniosek nie musi podlegać analizie i rozpatrzeniu (o czym za moment), ale prawie na pewno zostanie wzięty pod uwagę.
Z mojej strony mogę jedynie zachęcić do składania wniosków, które w jasny i prosty sposób wyjaśnią Twoje oczekiwania. Zdecydowanie warto napisać wniosek do MPZP szczegółowo uzasadniając swoje stanowisko. Czymś niezwykle pomocnym dla projektantów i urzędników będą także załączniki graficzne. Możesz na nich spróbować przedstawić swoje oczekiwania w dowolnej, ale co najważniejsze, czytelnej formie.
ANALIZA WNIOSKÓW
Po wyznaczonym czasie na składanie wniosków powstaje ich wykaz. Wykaz wniosków w formie tabeli zawiera wyłącznie podstawowe informacje, takie jak:
- data wpływu,
- dane wnioskodawcy,
- streszczenie treści wniosku,
- nr działek/nieruchomości nim objętych.
Te dane zebrane razem tworzą spójną bazę oczekiwań mieszkańców i inwestorów względem władz gminy/miasta. To właśnie wójt / burmistrz / prezydent będzie decydował o zasadności uwzględniania wniosku. Z reguły odbywa się to na wspólnych naradach z urzędnikami i projektantami. Dzięki czemu podejmowane decyzje z reguły poparte są merytorycznym wsparciem ze strony osób w pełni zaangażowanych w pracę nad nowym aktem prawa miejscowego. Jeżeli Twój wniosek zostanie odrzucony to uzasadnienie takiej decyzji powinno się znaleźć w ostatniej kolumnie wykazu wniosków (zatytułowanej “uwagi”) lub w oddzielnym dokumencie w sprawie rozstrzygnięcia wniosków do projektu planu miejscowego.
Warto zaznaczyć, że w każdej chwili możesz zapoznać się z takim wykazem. Dotyczy to dowolnego projektu miejscowego planu, a nawet już uchwalonego MPZP. Wynika to z ustawy z dnia 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej, która jasno stwierdza, że każdy (bez względu na wiek, miejsce zamieszkania czy obywatelstwo) ma prawo dostępu do informacji publicznej.
PRZYGOTOWANIE WSTĘPNEGO PROJEKTU MPZP
Tutaj dzieje się magia :). Projektanci tacy jak ja (po dokonaniu odpowiednich analiz), w pocie czoła przygotowują wstępne koncepcje i wizje przyszłego zagospodarowania obszaru opracowania. Oczywiście, trudność prac projektowych zależy od lokalizacji obszaru, stopnia skomplikowania uwarunkowań przestrzennych i rodzaju zamierzeń urbanistycznych jakie chcemy osiągnąć. Niemniej jednak ten etap bardzo często zaczyna się zaraz po przystąpieniu do sporządzenia MPZP, a w czasie analizowania złożonych wniosków można skonfrontować wstępną wersję projektu z oczekiwaniami mieszkańców i inwestorów. Często-gęsto wstępna wersja ulega przeprojektowaniu.
Tak przygotowany projekt miejscowego planu podlega ocenie na podstawie przepisów prawa związanych ze strategiczną oceną oddziaływania na środowisko. Prognoza oddziaływania na środowisko do planu miejscowego analizuje stan środowiska i jego problemy. Ocenia przewidywane oddziaływanie zapisów projektu MPZP na obszar będący przedmiotem jego ustaleń oraz otoczenie. Jako dodatkowy dokument wędruje z projektem planu miejscowego przez pozostałą część procedury planistycznej. Już nie tak często-gęsto, aczkolwiek zdarza się, że zamierzenia urbanistyczne podlegają kolejnemu przeprojektowaniu.
Kolejnym dodatkowym dokumentem jest prognoza skutków finansowych uchwalenia MPZP. Tutaj powinny zostać rzetelnie przeanalizowane zmiany przeznaczeń, a także wskaźników i parametrów zabudowy i zagospodarowania terenów, mogące mieć wpływ na zmianę wartości działek/nieruchomości. Związane z tym potencjalne odszkodowania lub wpływy do budżetu gminy. To nie są jednak jedyne konsekwencje finansowe uchwalenia MPZP. Gmina/miasto decydując się na umożliwienie zabudowy musi uwzględnić wydatki na realizację dróg i uzbrojenie terenów w niezbędne media. Niestety, ze względu na bagatelizowanie tego opracowania, projekt rzadko podlega konfrontacji z rzetelnymi prognozami jego wpływu na budżet gminy/miasta.
OPINIOWANIE WEWNĘTRZNE
Na tym etapie szansę na wypowiedź mają poszczególne komórki, komisje i podkomisje urzędu gminy/miasta. Wszystko zależy od struktury i organizacji pracy danego urzędu. Swoje uwagi wnoszą urzędnicy odpowiedzialni m. in. za drogi, infrastrukturę techniczną, ochronę środowiska, finanse.
Nie jest jednak tak, że projekt urbanistyczny jest sprawdzany i oceniany wyłącznie przez osoby z innych specjalizacji, znające jedynie pośrednio dokładną specyfikę MPZP. Opinię o projekcie wyrażają także specjaliści będący członkami Gminnej/Miejskiej Komisji Urbanistyczno-Architektonicznej. Pomimo, że GKUA/MKUA jest specjalnym organem wymaganym do opiniowania projektu MPZP, to warto o niej wspomnieć już na tym etapie. Co do zasady jej członkowie dbają o ład przestrzenny i przejrzystość zapisów projekt planu miejscowego. Analizują skutki ustaleń lokalnego prawa przez pryzmat architektury i urbanistyki. Innymi słowy, “koleżanki i koledzy po fachu” oceniają podejście do tematu projektantów MPZP 🙂 Projekt cały czas ewoluuje, a nie jesteśmy jeszcze nawet w połowie drogi. Dopiero po tym etapie efekty „standardowej” procedury planistycznej wychodzą poza mury urzędu.
OPINIOWANIE I UZGADNIANIE Z WYMAGANYMI INSTYTUCJAMI I ORGANAMI
Po uzyskaniu pozytywnych opinii wewnętrznych projekt planu miejscowego należy udostępnić przynajmniej tym organom i instytucjom, które zgodnie z literą prawa mają obowiązek wyrazić swoje stanowisko. Co istotne, stanowisko wyrażone w formie opinii nie jest wiążące dla wójta / burmistrza / prezydenta. Oprócz wspomnianej wcześniej GKUA/MKUA, opinię do projektu MPZP wystawiają m. in.:
- organy administracji geologicznej,
- regionalna dyrekcja ochrony środowiska (chociaż w szczególnych przypadkach swoje stanowisko wyraża poprzez wymóg uzgodnienia),
- państwowa straż pożarna, itd.
Jednak uzyskanie uzgodnienia przez takie instytucje jak np.:
- wojewoda,
- zarządy województwa i powiatu,
- zarządcy dróg,
- wojewódzki konserwator zabytków,
jest bezwzględnie konieczne. Chociaż od strony formalnej za sporządzenie projektu MPZP odpowiedzialny jest wójt / burmistrz / prezydent, to w przypadku uzgodnień ma związane ręce i musi respektować postanowienia w zakresie ustawowych kompetencji poszczególnych organów i instytucji. Oczywiście, istnieje prawna droga zaskarżenia stanowiska organu negującego zapisy projektu MPZP i tym samym odmawiającego jego uzgodnienia. Takie sytuacje są jednak rzadko spotykane, ze względu na zatrzymanie prac planistycznych i znaczące wydłużenie całej procedury MPZP.
Czasochłonność tego etapu uzależniona jest od postanowień instytucji i organów opiniujących i uzgadniających. Upraszczając, możemy spodziewać się dwóch scenariuszy. Pierwszy, bardzo prosty, zakłada sytuację, w której projekt MPZP uzyskał pozytywne opinie i wszystkie niezbędne uzgodnienia. W takim przypadku opracowanie nie wymaga przeprojektowania.
W drugim scenariuszu, uzyskane opinie o projekcie planu zawierają uwagi wymagające ponownej analizy uwarunkowań przestrzennych lub przeredagowania negowanych zapisów. Ponadto, ewentualne nieuzyskanie uzgodnienia, np. od wojewódzkiego konserwatora zabytków, wymusza korektę projektu, adekwatnie do wskazanych uwag i oczekiwanych zmian. W skrajnych przypadkach, nagromadzenie negatywnych opinii i odmów uzgodnień projektu może skutkować kilkumiesięcznym wydłużeniem procedury planistycznej.
O kolejnych etapach procedury planistycznej przeczytasz w kolejnym artykule – „MPZP – konsultacje społeczne”. Omawiam tam część bardzo istotną, gdzie pierwsze skrzypce nie gra już zespół projektowy, a mieszkańcy i inwestorzy nie są jedynie petentami.
________________________________
Podstawa prawna aktualna na dzień: 06.02.2021 r.:
- Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293, 471, 782, 1086, 1378),
- Ustawa z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. z 2020 r. poz. 283, 284, 322, 471, 1378),
- Ustawa z dnia 6 września 2001 r. o dostępie do informacji publicznej (Dz. U. z 2020 r. poz. 2176).
Dzień dobry,
ile mniej więcej czasu zajmuje faza przygotowania wstępnego projektu? Domyślam się, że bardzo dużo zależy od stopnia skomplikowania, ale chciałabym dowiedzieć się „od-do” ile to wynosi. Z góry pięknie dziękuję za odpowiedź
Wszystko zależy właśnie od stopnia skomplikowania, a właściwie wielkości obszaru objętego projektem mpzp. Jeżeli mówimy o interwencji planistycznej na konkretną inwestycję to od podjęcia przez radnych uchwały w sprawie przystąpienia i nadaniu najwyższego priorytetu dla tej procedury to wstępny projekt mpzp może powstać nawet w 1 miesiąc. Doświadczony projektant jest wstanie przygotować projekt w czasie oczekiwania na wnioski z etapu obwieszczeń/ogłoszeń/zawiadomień, a później zweryfikować jego treść z otrzymanymi pismami. Bez wysokiego priorytetu maksymalne widełki ustawiłbym na 3 miesiące. Podsumowując – od 1 do 3 miesięcy.
W drugim scenariuszu, gdzie to projekt mpzp obejmuje np. całe osiedle albo miejscowość, czas ten zdecydowanie się wydłuża. Tutaj zakładam minimum 6 miesięcy, bez górnych widełek. Życie pokazuje, że najbardziej skomplikowane projekty mogą w ogóle nie wyjść z etapu prac projektowych.
Dziękuję bardzo za odpowiedź. Nasunęło mi się jeszcze jedno pytanie. Jak to jest z obwieszczeniem i ogłoszeniem o przystąpieniu do prac planistycznych. Zawsze myślałam, że ogłasza się od razu po podjęciu uchwały (kwestia raczej kilku dni) ale analizując różne gminy zauważyłam, że ogłoszenie wójta następuje czasem kilka (a nawet kilkanaście) miesięcy później. Istnieje jakaś zasadność na takie działania, czy raczej zależy to tylko od chęci wójta i raz może to trwać tydzień, a innym razem lata?
Druga opcja. Przepisy nie narzucają maksymalnego terminy w jakim należy podjąć kolejne kroki rozpoczętej już procedury przez radnych. Wójt/burmistrz/prezydent ma w tej kwestii dowolność. „Chęć lub jej brak” może wynikać z wielu czynników, np. niski priorytet sprawy, zbyt duża ilość rozpoczętych procedur w urzędzie skutkująca brakiem sił przerobowych, nieoczekiwana zmiana uwarunkowań prawnych.
Jakie jest zadanie państwowego wojewódzkiego inspektora sanitarnego podczas opiniowania miejscowego planu? Pod jakim kątem opiniuje, na co zwraca uwagę?
Generalnie WIOŚ jest odpowiedzialny między innymi za zakłady stwarzające zagrożenie wystąpienia poważnej awarii przemysłowej. Zakłady te wyznacza się na podstawie przepisów wykonywanych rozporządzenia w sprawie rodzajów i ilości znajdujących się w zakładzie substancji niebezpiecznych… Główny Inspektorat Ochrony Środowiska prowadzi rejestr takich obiektów w całej Polsce. WIOŚ na etapie opiniowania projektów mpzp sprawdza czy na obszarze opracowania mpzp lub w jego sąsiedztwie znajduje się taki obiekt. Jeżeli tak, to czy zapisy mpzp uwzględniają zagrożenie związane z funkcjonowaniem takiego zakładu. Sytuacje mało spotykane, ze względu na małą ilość takich zakładów – w całym kraju jest ich niespełna 500. Organem opiniującym projekt mpzp pod względem sanitarnym w zdecydowanie szerszym zakresie jest Państwowy Powiatowy Inspektorat Sanitarny.
Gmina poinformowala mnie ze oczekuja na zatwierdzenie planu wsi przez kierownika Referatu Inwestycji i Rozwoju. Jak tylko otrzymaja potwierdzenie, plan zostanie wysłany do opiniowania. Ile jeszcze moze trwac cala procedura od tego etapy?
Zakończono zatem wstępne prace projektowe i rozpoczęto opiniowanie wewnętrzne. Opiniowanie/uzgadnianie to minimum 1 miesiąc, jeżeli projekt wymaga poprawy to przedłuży się to nawet do 3 miesięcy. Jeżeli projekt mpzp dotyczy całej wsi jest wysoce prawdopodobne, że nie wszystko zostanie od razu uzgodnione. Następnie konsultacje społeczne z wyłożeniem projektu do publicznego wglądu to okres ok. 3 miesięcy. Jeżeli nie będzie sprzeciwu co do przyjętych rozwiązań to potencjalne uchwalenie mpzp za około 4-6 miesięcy. Doliczając czas na publikację uchwały w dzienniku urzędowym i minimum 14 dni na wejście w życie to mamy max. 5-7 miesięcy. Te wyliczenia nie uwzględniają procedury uzyskania zgody na odrolnienie lub odlesienie gruntów chronionych. Jeżeli urząd planuje składać wniosek wszczynając procedurę uzyskania zgody na odrolnienie chronionych gruntów rolnych lub odlesienie gruntów leśnych to może to potrwać zdecydowanie dłużej. Dodatkowe 6-12 miesięcy jest całkiem możliwe, trudno to oszacować nie znając szczegółów.
Mam pytanie moja Gmina w roku 2018 uchwaliła plan zagospodarowania pracę nad nim rozpoczęły się w 2016, w roku 2017 otrzymałem pozwolenie na budowę wynikające z wydanych kilka lat wczesniej warunków zabudowy na ich podstawie rozpocząłem budowę budynku mieszkalnego, po uchwaleniu planu w 2018 r dowiedziałem się że zmieniono przeznaczenie mojej działki na tereny zieleni nieurzadzalnej, zapytałem w gminie na jakiej podstawie to zrobiono powołano się na przepisy odrębne czyli uchwałę sejmiku województwa ustalający park krajobrazowy oraz zakaz budowy winikajacy z tej uchwały, na tej podstawie wedle gminy nie przysługuje mi odszkodowanie. Uchwałę sejmiku podjęto tym jak otrzymałem warunki zabudowy jednak przed otrzymaniem prawomocnego pozwolenia na budowę. Dodać należy że warunki zabudowy do czasu otrzymania pozwolenia były obowiazujace.Dodatkowo w uchwałe sejmiku są pewne odstępstwa od zakazów budowy jeden z nich stanowi że zakaz nie obowiązuje dla działek które sa działkami budowlanymi zabudowanymi, moja działka w momencie uchwalenia planu była już działka zabudowana jednak w momencie przystąpienia do opracowania planu nie była działka zabudowana ale działka z wydanymi warunkami zabudowy. Teraz gmina upiera się że dla tej sprawy nie ma znaczenia data uchwalenia MPZP ale data rozpoczęcia prac nad mpzp co dlanmie jest całkowicie nielogiczne ponieważ do dnia uchwalenia MPZP nie jest obowiaxdujacy. Czyli nie unieważnia on wydanych i obowiązujących warunków zabudowy ponadto nawet uchwalony mpzp nie ma mocy aby unieważnić WZ ponieważ na jego podstawie otrzymano pozwolenie na budowę i rozpoczęto inwestycje. Co Pan sądzi o tej sytuacji.pizdrawiam
Słusznie uważa Pan za nielogiczną tezę przedstawicieli gminy polegającą na argumentacji, iż to data przystąpienia do sporządzenia projektu mpzp była dla nich wiążąca przy ocenie stanu zagospodarowania obszaru objętego projektem mpzp. Prace projektowe mogą trwać latami, a istotne są rozwiązania planistyczne przedkładane na sesję rady gminy. Proszę skonsultować sprawię z prawnikiem specjalizującym się w sprawach gospodarowania nieruchomościami, możliwe że jest możliwość unieważnia mpzp dla przedmiotowej nieruchomości z powodu przekroczenia władztwa planistycznego gminy, jeżeli nie to na pewno egzekucja odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości. Proszę na podstawie dostępu do informacji publicznej wyciągnąć z urzędu dokumentację prac planistycznych, istotne będą wnioski, opinie i uzgodnienia dotyczące ochrony parku kulturowego – istotne co w sprawie miał do powiedzenia dyrektora parku kulturowego, regionalna dyrekcja ochrony środowiska – o co wnioskowali i w jakiej formie zaopiniowali/uzgodnili projekt mpzp. Do ustalenia jest czy roszczenia za obniżenie wartości nieruchomości powinny dotyczyć gminy, która nadgorliwie wprowadziła zakaz zabudowy na przedmiotowej nieruchomości czy to jednak organy wyższego rzędu (dyrektor parku/RDOŚ) wymusili na gminie wprowadzenie takich zapisów. Faktem jest, ze uchwalony mpzp z takimi ustaleniami unieważnił obowiązującą decyzję o warunkach zabudowy, taki fakt następuje z mocy prawa w momencie wejścia w życie mpzp. Jeżeli nie unieważnienie mpzp to na pewno należy się z tego powodu rekompensata, za uniemożliwienie realizacji postanowień dwz, na które nie uzyskano jeszcze pozwolenia na budowę, a można było uzyskać. Na pewno będzie mógł Pan dokończyć budową na prawomocnym pozwoleniu na budowę, sprawa komplikuje się przy chęci rozbudowy budynku albo budowy dodatkowego garażu czy budynku gospodarczego. Status prawny jest także skomplikowany w przypadku chęci sprzedaży nieruchomości. Podsumowując, został Pan poszkodowany, widzę drogą skarżenia mpzp w granicach przedmiotowej nieruchomości lub wystosowywanie roszczenia odszkodowawczego na obniżenie jej wartości. Pierwsza opcja na pewno daje lepsze perspektywy na przyszłe możliwości gospodarowania nieruchomością, jeżeli faktycznie zapisy planu ochrony parku kulturowego dopuszczają zachowanie statusu budowlanego.
Mam pytanie – Gmina na 1 sesji przystąpiła do opracowania MPZP i nowego Studium. MPZP opracowywano na podstawie obowiązującego Studium sprzed kilku lat.
Co się stanie z projektem MPZP jeśli Gmina najpierw uchwali projekt nowego Studium i będzie się on różnił ustaleniami od dotychczas obowiązującego na terenie objętym projektem MPZP? Czy ustalenia MPZP powinny opierać się na „starym” studium obowiązującym w trakcie opracowywania planu, czy być zgodne z nowym Studium? Do tego czasu twierdzono, że MPZP musi być zgodny z obowiązującym Studium.
Kluczowa jest kolejność uchwalenia projektu MPZP i projektu Studium. Rada miasta/gminy uchwalając projekt MPZP stwierdza równocześnie o „zgodności” tego projektu MPZP z zapisami obowiązującego Studium. Obowiązującego w dniu uchwalania MPZP – czyli, jeżeli w momencie uchwalania projektu MPZP nadal obowiązuje studium sprzed kilku lat to zgodność wymaga jest właśnie z tym dokumentem. Jeżeli jednak np. na poprzedniej sesji rady miasta/gminy uchwalono nowe Studium to oczywiście przyjmowany projekt MPZP musi być zgodny już z nowymi kierunkami zagospodarowania przestrzennego. Wynika to z prostego faktu, iż Studium sprzed kilku lat po prostu już nie obowiązuje, Radni uchylili je podejmując nowy dokument na poprzedniej sesji.
Bardzo dziękuję A wyczerpująca odpowiedź , zgodnie z sugestii poproszę o dostep do dokumentacji prac planistycznych. Oraz poszukam adwokata pozdrawiam
Planujemy zabudowę na działce z poniższym zapisem:
Zgodnie z MPZP działka znajduje się częściowo w obrębie terenu oznaczonego „MRr” – tereny obszarów rolnych z zabudową kolonijną i rozproszoną, w pozostałej części w obrębie terenu oznaczonego symbolem „RPz” – tereny rolne z warunkowym dopuszczeniem zabudowy.
Jednak najbliższa zabudowa znajduje się na działce nie bezpośrednio przylegającej do naszej, dzieli nas jedna działka.
Czy istnieje pojęcie „Sąsiedztwa” w miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego? Jak chociażby w ustalaniu warunków zabudowy kiedy brana jest 3 krotność frontu działki?
Pozdrawiam
Zapisy mpzp powinny być jednoznaczne i precyzyjne. Nakreślony przypadek wskazuje na wadliwość prawną opisywanego mpzp. Warunkowanie w zapisach miejscowych planów jest niedopuszczalne. Nieruchomość na mocy mpzp nabywa bądź nie nabywa prawa do zabudowy. Mpzp powinen precyzyjnie to wskazywać oraz określać podstawowe ramy dot. funkcji zabudowy i jej parametrów i wskaźników. Mogę tylko domniemywać, że możliwość budowy istnieje na części nieruchomości w granicach terenu MRr, zapisy mpzp powinny jednak definiować pojęcia zabudowy kolonialnej i rozproszonej. Nie są to pojęcia zdefiniowane w przepisach wyższego rzędu, ciężko także doszukiwać się precyzyjnej definicji słownikowej. W mpzp nie istnieją dodatkowe sposoby ustalania prawa zabudowa na podstawie sąsiedztwa i przywołanej analizy urbanistycznej sporządzanej na potrzeby wydania dezycji o warunkach zabudowy. Taka analiza była pewnie dokonana na etapie projektowym mpzp, a uchwalony dokument jest jej rezultatem i z tego względu powinien precyzyjnie wskazywać tereny przewidziane pod zabudowę.