„Niezgodne ze Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego” – często właśnie taką odpowiedź przeczytasz lub usłyszysz od przedstawicieli lokalnych władz. W wielu przypadkach to właśnie ten dokument ogranicza możliwości realizacji naszych koncepcji zagospodarowania nieruchomości. To z jego powodu nasz plan zabudowy może w ogóle nie wejść w życie. Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego (STUDIUM) jest pierwszą wytyczną kształtującą miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP). W takim razie, czym dokładniej jest i co zawiera STUDIUM?
Jako współautor tych dokumentów postaram się w prosty sposób odpowiedzieć na te i kilka innych fundamentalnych pytań:
- CZYM JEST STUDIUM?
- PO CO SPRAWDZAĆ STUDIUM?
- JAKIEGO OBSZARU DOTYCZY STUDIUM?
- DO CZEGO SŁUŻY STUDIUM?
- KTO ODPOWIADA ZA STUDIUM?
- Z CZEGO SKŁADA SIĘ STUDIUM?
- GDZIE ZNALEŹĆ STUDIUM?
CZYM JEST STUDIUM?
Pod względem czysto prawnym, studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy/miasta (znane także jako: studium kierunków gminy/miasta, studium zagospodarowania gminy/miasta, przestrzenna strategia rozwoju gminy/miasta), w przeciwieństwie do MPZP nie jest aktem prawa miejscowego. Jest to bardzo istotna cecha tego dokumentu. Pomimo, że podejmowane jest uchwałą rady gminy/miasta, to jego charakter jest czysto strategiczny i wiążący wyłącznie dla rady gminy/miasta oraz urzędu na czele z prezydentem / burmistrzem / wójtem, przygotowującym projekty związane z zagospodarowaniem przestrzennym. To „związanie” ma jednak swoje ograniczenia, o czym w dalszej części tekstu.
Studium określa politykę przestrzenną gminy/miasta, w tym lokalne zasady zagospodarowania przestrzennego – art. 9 ust 1 ustawy o PZP. Rozwijając, tę bardzo skrótową definicję STUDIUM, chciałbym wyjaśnić znaczenie użytych sformułowań. Tłumacząc z języka urzędowego na język polski:
- sformułowanie polityki przestrzennej rozkodować można jako określenie funkcji (np. mieszkaniowej, usługowej, produkcyjnej, rolniczej, leśnej) pożądanej lub mile widzianej na danym obszarze;
- sformułowanie zasad zagospodarowania przestrzennego rozkodować można jako zestaw wytycznych wskazujących pożądany lub mile widziany sposób wykorzystania danego obszaru; wytycznych “aranżacji”, w tym dopuszczenia realizacji określonych obiektów w MPZP; możliwości te powinny być wyrażane za pomocą jasno określonych zasad, w szczególności istotne są tutaj minimalne/maksymalne wskaźniki i parametry.
Tym samym, STUDIUM zawiera kierunki zmian w strukturze przestrzennej w formie nakazów, zakazów, dopuszczeń i ograniczeń (skierowanych wyłącznie do lokalnej władzy), dotyczące strategicznych funkcji obszarów, docelowych sposobów korzystania z nich, w tym możliwości ich zabudowy i zagospodarowania.
Ze względu na lokalny charakter dokumentu, STUDIUM musi być zgodne z przepisami wyższego rzędu, obowiązującymi na szczeblu krajowym (ustawami i rozporządzeniami odpowiednich ministrów), jak i na szczeblu wojewódzkim (uchwałami sejmiku województwa, w szczególności z planem zagospodarowania przestrzennego województwa, a także zarządzeniami wojewody). Z kolei na szczeblu lokalnym, to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie może naruszać Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego.
Ciekawostka: Nie bez przyczyny użyłem sformułowania o braku możliwości “naruszenia” STUDIUM w zapisach MPZP – art. 20 ust. 1 ustawy o PZP. Tym samym, plan miejscowy nie musi być całkowicie zgodny z zapisami STUDIUM, często podzielonym na wytyczne, postulaty i ostateczne nakazy i zakazy. Samorząd miasta/gminy ma możliwość decyzji, co w tym dokumencie będzie wymagało bezwzględnego respektowania na etapie sporządzania aktów prawa miejscowego, a w konsekwencji “nienaruszania” jego zapisów. Tak skomplikowana zależność prawna między STUDIUM a MPZP może być często niezrozumiała i wprowadzać w błąd czytelnika.
PO CO SPRAWDZAĆ STUDIUM?
Powodów jest tak wiele, jak wielu jest “graczy o przestrzeń”, a każdy gracz ma własny plan zabudowy. Będę to zdanie powtarzał za każdy razem przy odpowiedziach na podobne pytania. Nie ważne czy chodzi o studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta/gminy, miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, kończąc na wydanych pozwoleniach na budowę. Na nasze szczęście do wszystkich tych informacji powinniśmy mieć łatwy dostęp. O samym dostępie do STUDIUM przeczytasz w ostatnim wątku tego tekstu.
Dobrze, dobrze, ale tak konkretnie. Po co sprawdzać STUDIUM? Już wyjaśniłem, że jest to bardzo ważny dokument wskazujący kierunki rozwoju miasta/gminy, obrazujący docelowy kształt, zasięg i układ struktury funkcjonalno-przestrzennej. Dlaczego jest to aż tak ważne? To na podstawie STUDIUM powstają właśnie MPZP. Co to jest MPZP? W wielkim skrócie całego artykułu na ten temat – jest to uchwała rady gminy/miasta weryfikująca nasz plan zabudowy, jasno wskazująca przestrzenie publiczne i tereny zielone oraz bezpośrednio wpływająca na wartość nieruchomości.
Ciekawostka: W polskim systemie prawnym o możliwościach inwestycyjnych i sposobach zagospodarowania nieruchomości/działki rozstrzyga się także za pomocą decyzji administracyjnych (niebędących aktami prawa miejscowego jak MPZP) w formie decyzji o warunkach zabudowy (decyzja WZ) i decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego (decyzja ULICP). Ta pierwsza umożliwia właśnie osobom fizycznym i podmiotom prywatnym realizację większości zamierzeń budowlanych. Niestety, obie decyzje nie muszą respektować zapisów (tzn. mogą naruszać) STUDIUM. Więcej o tym możesz przeczytać tutaj: Interpelacja poselska w sprawie wydawania decyzji o warunkach zabudowy i ich zgodności ze STUDIUM lub uwierzyć mi na słowo. 😉 Ta zasada jest jednym z winowajców, wprowadzania przez ostatnie kilka/kilkanaście lat coraz większego chaosu i nieładu w strukturze przestrzennej naszych miast i wsi.
OBECNI MIESZKAŃCY
STUDIUM to długoletnia perspektywa możliwego rozwoju miasta/gminy. Znajomość planów samorządu jest ważna, bez wyjątku dla każdego kto o miejscu swojego zamieszkania po prostu chce wiedziec wiecej. Pamiętaj, nie jest istotne tylko to co widzisz teraz patrząc przez okno, z balkonu lub ogrodu. Ważne jest także to co możesz z tych miejsc zobaczyć w przyszłości. Sprawdzenie STUDIUM daje nam szerszy kontekst i wskazuje w jakim kierunku może rozwijać się nasze sąsiedztwo. Najkorzystniej, jeśli planowany rozwój będzie zgodny z naszymi wyobrażeniami. Życie pokazuje jednak, że najlepiej spodziewać się niespodziewanego. Analiza STUDIUM podpowie Ci, czy po sąsiedzku, na niezagospodarowanym jeszcze terenie, powstanie budynek mieszkalny, szkoła/przedszkole, a może niczym nieograniczona zabudowa usługowa lub produkcyjna. Czy mieszkając w sąsiedztwie otwartych terenów zielonych możesz liczyć na to, że taki stan rzeczy utrzyma się przez długie lata? Może męczy Cię wzmożony ruch na sąsiedniej drodze i zastanawiasz się czy przewidziano alternatywę dla ciężkiego transportu i ruchu tranzytowego, alternatywną drogę odciążającą istniejący odcinek będący dla Ciebie dojazdem do mieszkania/domu? Na te i wiele innych pytań możesz spróbować znaleźć odpowiedzi właśnie w STUDIUM. Pamiętaj jednak, że zapisy tego dokumentu są z zasady bardzo ogólne i dopuszczają wiele wariantów rozwoju. Ostateczna decyzja, co do sposobu zagospodarowania terenu, nastąpi dopiero na etapie MPZP.
Ciekawostka: MPZP pokrywają zaledwie trochę ponad ⅓ powierzchni naszego kraju. Bardzo możliwe, że nie ma go w miejscu Twojego zamieszkania. Władze Twojego miasta/gminy pewnie też nie zamierzają takiego dokumentu przygotować. Jeżeli zatem nie mieszkasz na już “kompletnym osiedlu”, zabudowanym i zagospodarowanym w najbliższym otoczeniu Twojego domu/mieszkania, to niestety mam dla Ciebie złe wieści. Dla mnie takie sąsiedztwo to jak jajko niespodzianka – nie wiesz czego mozesz sie spodziewac w środku. Niby zdajesz sobie sprawę, że obok na niezagospodarowanej działce może powstać kolejny dom, blok mieszkalny, albo budynek usługowy (milo jakby świadczona w nim usługa nie była dla Ciebie uciążliwa). Decyzja o warunkach zabudowy rządzi się jednak swoimi (nieprzyjemnymi) prawami. Analiza sąsiedztwa w promieniu nawet 500 m od nieruchomości i “bum” – zabudowa szeregowa dwulokalowa w sąsiedztwie wolnostojących domów jednorodzinnych, klub nocny albo skład węgla. “Niby człowiek wiedział (że nic nie wie), a jednak się łudził (że będzie dobrze)”.
NOWI MIESZKAŃCY
Z drugiej strony, większość z nas nie raz i nie dwa w swoim życiu będzie szukać nowego miejsca zamieszkania. Jeśli finałem tych poszukiwań ma być perspektywa wieloletniego wynajmu, zaciągnięcia kredytu hipotecznego czy wydanie oszczędności życia na kupno mieszkania czy budowę domu, to i w tym przypadku STUDIUM jest jednym z obowiązkowych weryfikatorów naszych planów. Otoczenie i bezpośrednie sąsiedztwo naszego przyszłego miejsca zamieszkania ma nie mniejszy wpływ na jakość naszego zamieszkania, niż ilość metrów kwadratowych i wykończenie wnętrza. Intuicyjnie sprawdzamy to co widzimy teraz, na mapach, zdjęciach satelitarnych, spacerując i jeżdżąc po okolicy. To co ukryte pod strategiami i planami jest zagadnieniem zdecydowanie trudniejszym do weryfikacji i “przetrawienia”. Sprawa staje się jeszcze bardziej skomplikowana w przypadku zamiaru zakupu działki i budowy domu. Tutaj czeka Cię kolejny poziom wtajemniczenia i “doktoryzowania” się na tematy procesu inwestycyjno-budowlanego.
PRZEDSIĘBIORCY
Z trzeciej strony, będąc przedsiębiorcą świadomie prowadzącym swoją działalność powinieneś_aś zdawać sobie sprawę z możliwości i ograniczeń jakie daje nie tylko MPZP, ale także STUDIUM. Brak znajomości potencjalnych barier rozwojowych prowadzić może do przeciągnięcia w czasie Twoich planów inwestycyjnych, przeważnie właśnie ze względu na wydłużenie procedur umożliwiających w ogóle rozpoczęcie jakichkolwiek działań w terenie i wbicie przyslowiowej “łopaty”.
JAKIEGO OBSZARU DOTYCZY STUDIUM?
STUDIUM dotyczy całego obszaru miasta/gminy w granicach administracyjnych. Jest dokumentem bezwzględnie wymaganym w ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (ustawa o PZP).
Ciekawostka: Pomimo, że sporządzenie STUDIUM zostało jasno narzucone samorządom gminnym w 2003 r., to według ostatniego raportu Instytutu Geografii i Przestrzennego Zagospodarowania PAN z 2017 r. – 9 z nich nadal nie wzięło sobie do serca nakazu ustawodawcy z Wiejskiej.
Zgodnie z wymogami prawa polityka przestrzenna zapisana w STUDIUM jest “wiecznie żywa” tzn. zmiana polityki przestrzennego rozwoju miasta/gminy może nastąpić wyłącznie poprzez zmianę tego dokumentu. W przypadku wejścia w życie nowego STUDIUM następuje automatyczne uchylenie poprzednich wytycznych z zakresu kierunków zagospodarowania przestrzennego. Mówiąc potocznie, nowe STUDIUM zawsze zastępuje stare STUDIUM. Zasada ta dotyczy także tzw. “częściowych zmian STUDIUM”. Uchwał ingerujących w treść pierwotnego STUDIUM, mających na celu częściową zmianę jego zapisów, lecz wyłącznie dla miejsca wskazanego w przedmiotowej zmianie. W przypadku wejścia w życie takiej zmiany STUDIUM, w pierwotnym STUDIUM obowiązują zmienione ustalenia będące przedmiotem wlasnie tej zmiany. W tym przypadku, także nowe zapisy zmiany STUDIUM zastępują i uzupełniają stare zapisy pierwotnego STUDIUM. Wszystkie przyjęte zmiany powinny być w czytelny sposób oznaczone w tekście jednolitym tego dokumentu, składającego się z pierwotnego STUDIUM i jego zmian.
Ciekawostka: W zależności od podejścia lokalnych władz do kreowania polityki przestrzennej miasta/gminy możesz spotkać się z różnymi formami tego strategicznego dokumentu. Jak już wspomniałem, jest w naszym kraju niechlubna lista gmin, które nigdy nie uchwaliły własnego studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Wniosek z tego wyłącznie taki, że przez ostatnie dwie dekady nikt z włodarzy tych lokalnych przybytków nie pokusił się o gruntowną analizę uwarunkowań środowiskowych, kulturowych, społecznych i gospodarczych, a w konsekwencji nie wyznaczył kierunków rozwoju (sic!). W takich przypadkach polityki przestrzennej (jakakolwiek ona by nie była w innych miejscach naszego pięknego kraju) po prostu nie ma. Jak to jednak wygląda w kilku wybranych z największych miastach w Polsce? Sprawdzam (informacje aktualne na 17.11.2021 r.):
1. Warszawa – cały czas obowiązuje Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego m.st. Warszawy z 2006 r. wraz z (aż) trzynastoma zmianami z lat 2009, 2010, 2013, 2014, 2018 i 2021; w 2018 r. Rada m.st. Warszawy zainicjowała prace nad całkiem nowym dokumentem;
2. Wrocław – od 2018 r. obowiązuje nowe Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Wrocławia; do tego czasu przestrzenny rozwój miasta bazował na dokumencie z 2006 r. ze ze zmianą w 2010 r.; już w 2021 r. rozpoczęto prace nad aktualizacją nowego dokumentu z 2018 r.
3. Łódź – od 2010 do 2018 r. obowiązywało archiwalne Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta Łodzi, które przez te około 8 lat nie podlegało zmianom; w 2018 r. uchwalono nowy dokument, który już rok później został częściowo zmieniony, a od 2020 r. trwają prace nad kolejną korektą;
4. Gdańsk – archiwalne Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta Gdańska obowiązywało od 2007 r. i nie podlegało zmianom; od 2018 r. obowiązuje nowy dokument, który już rok później uległ częściowej zmianie (prace nad zmianą rozpoczęto decyzją przegłosowaną na tej samej sesji, dosłownie chwilę po tym jak uchwalono nowe Studium).
DO CZEGO SŁUŻY STUDIUM?
Artykuł rozpocząłem streszczeniem czysto prawnych wywodów odpowiadających na pytanie czym jest STUDIUM. Patrząc od strony zarządców gmin/miast i urbanistów można powiedzieć, że w STUDIUM jest strategicznym dokumentem, odzwierciedlającym politykę rozwoju w wymiarze czysto przestrzennym. Na poziomie lokalnym ma to niebagatelne znaczenie, to właśnie miasta i gminy w głównej mierze odpowiadają za lokalne zmiany naszego otoczenia. Dobrze przemyślane STUDIUM daje podstawę do korzystania z jednego z najważniejszych narzędzi jakim jest MPZP. Uprzedzam jednak, że założenia i strategiczne rozwiązania rozwoju przyjęte na poziomie całej gminy/miasta, bez uruchomienia odpowiednich narzędzi prawnych w postaci właśnie MPZP pozostają w sferze marzeń i życzeń. Pewnie przyznasz mi racje – nie sztuka jest stworzyć strategię działania, sztuką jest tę strategię umiejętnie i konsekwentnie wdrażać w życie. Wyznaczając kierunek zagospodarowania przestrzennego, odzwierciedlający pożądany wygląd miasta/gminy za kilka, kilkanaście lub nawet kilkadziesiąt lat, niezbędne jest podjęcie dalszych kroków zabezpieczających przyjętą wizję ogółu przed niczym niekontrolowaną realizacją wizji jednostek.
Odpowiadając na pytanie “czego dotyczy MPZP?” pisałem tak: “Na obszarach rozwoju zabudowy wyznacza drogi, place i ulice z sieciami infrastruktury technicznej, wskazuje miejsca sportowo-rekreacyjne, jak kompleksy sportowe, parki czy skwery, definiuje w jaki sposób i gdzie mogą być budowane domy, sklepy fabryki. Na obszarach otwartych i cennych przyrodniczo wprowadza ograniczenia. Służy do weryfikacji naszych nieustających planów zabudowy.”
To samo można napisać o STUDIUM, jednak wskazane ustalenia nie są tak precyzyjne i bazują na większej ogólności rozwiązań. Dodatkowo, STUDIUM to “aż”, a w tym przypadku “tylko”, strategia. Bez miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest wyłącznie jednym z wielu zakurzonych dokumentów na urzędniczym biurku. Chciałoby się, aby ten dokument był w ciągłym użyciu, zniszczony od przerzucania stronnic, pełen notatek i podkreśleń najważniejszych zasad, a może nawet i błędnie przyjętych założeń i wytycznych. Założeń i wytycznych wskazanych do powtórnej analizy przy tworzeniu kolejnej strategii rozwoju przestrzeni miasta/gminy.
Dlaczego aż tak poważnie? W przypadku omawiania MPZP pisałem tak: “Przestrzeń, jako ograniczone dobro wspólne, podlega specjalnej ochronie i wymaga racjonalnego kształtowania. Każdy z nas chce, aby miejsce jego zamieszkania było wygodne i przyjazne do życia. Dla mnie, patrząc ideowo, rzetelnie przygotowany MPZP dba o “aranżację” naszego wspólnego dobra. Tak jak dbamy o nasze mieszkania i domy, tak nasze osiedla, dzielnice, miasta, miejscowości oraz obszary chronione wymagają zadbania. Gdy urządzamy mieszkanie lub dom mamy wizję jak chcemy, aby wyglądały, a stronami sporu o tę wizję mogą być co najwyżej domownicy i przyjaciele domu. Przy urządzaniu przestrzeni sprawa jest trudniejsza. Wizji i stron sporu jest wiele, i każda ma prawo do swoich racji, lecz dobrze przygotowany MPZP to szansa na wypracowanie demokratycznego kompromisu.” Pod tymi słowami śmiało podpisuje się po raz drugi, jednak tym razem w kontekście niebagatelnego znaczenia STUDIUM.
KTO ODPOWIADA ZA STUDIUM?
Inicjatywa przystąpienia do prac nad projektem STUDIUM (nowego lub częściowej zmiany) leży po stronie wójta/ burmistrza/ prezydenta lub rady gminy/miasta. Jednak każdorazowo decyzja o przystąpieniu do prac nad polityką przestrzenną i lokalnymi zasadami zagospodarowania należy tylko i wyłącznie do rady gminy/miasta. Analogicznie, przygotowany projekt STUDIUM może zostać przyjęty wyłącznie przez tę radę. To liczne grono zarządców gminy/miasta zasiadających w radzie, są pierwszą grupą odpowiedzialnych za STUDIUM. W końcu kto, jak nie nasz przedstawiciel_ka wybrany_a w demokratycznych wyborach, ma odpowiadać za decyzje wpływające na lokalna spolecznosc i jej standard życia.
Kolejnym zarządcą jest wójt/ burmistrz/ prezydent. Od strony formalnej, gospodarz gminy/miasta odpowiada za sporządzenie projektu STUDIUM. Prace planistyczne toczą się jednak w zdecydowanie szerszym gronie urzędników i specjalistów, będących merytorycznym wsparciem na wszystkich etapach prac. Najważniejszym wsparciem i kolejną osobą odpowiedzialną za STUDIUM jest urbanista/planista przestrzenny – główny projektant STUDIUM. Ostatecznie jednak kluczowe decyzje, niekiedy związane z rozstrzyganiem spornych interesów, należą do wójta/ burmistrza/ prezydenta.
W zależności od stopnia skomplikowania obszaru opracowania, zespół projektowy składa się nie tylko z urzędników i osób spełniających ustawowe warunki o możliwości sporządzania projektów STUDIUM (urbanistów/planistów przestrzennych), ale także ze specjalistów miedzy innymi ds. ochrony środowiska, dziedzictwa kulturowego, komunikacji, infrastruktury technicznej, gospodarki nieruchomościami. Grono odpowiedzialnych znacząco się poszerza.
Wspomniany wcześniej demokratyczny kompromis to przejaw aktywności kolejnej grupy, która także może poczuwać się do odpowiedzialności za STUDIUM. Tworzą ją mieszkańcy, a także właściciele nieruchomości zlokalizowanych w granicach administracyjnych miasta/gminy. Aktywność tej grupy na etapach:
- składania wniosków o wystąpienie z inicjatywą przystąpienia do prac nad projektem nowego STUDIUM (bądź zmiany tego dokumentu),
- składania wniosków do projektu STUDIUM w trakcie prac planistycznych,
- wyłożenia projektu STUDIUM do publicznego wglądu,
- wnoszenia uwag do projektu STUDIUM,
realnie (mam taką nadzieję) wpływa na ostateczny kształt demokratycznie wypracowanego kompromisu. Ostatecznie proces projektowy zatacza koło, a jego efekty przedkładane są na obrady rady gminy/miasta.
Z CZEGO SKŁADA SIĘ STUDIUM?
Analogicznie do wszystkich dokumentów związanych z opisem przestrzeni, STUDIUM można podzielić na dwie części – tekstową i rysunkową. Część rysunkowa stanowi graficzne odzwierciedlenie części tekstowej, doprecyzowując lokalizację przestrzenną poszczególnych zapisów. Obie części powinny być ze sobą spójne, aby jednoznacznie łączyć ustalenia z konkretnymi miejscami w mieście/gminie.
Ciekawostka: Jak już wspominałem, STUDIUM nie jest aktem prawa miejscowego. Skutkuje to także formą przyjmowania przez radę miasta/gminy tego dokumentu. Tak jak inne strategie, programy, plany ochrony, tak i STUDIUM przyjmuje się wyłącznie jako załącznik do uchwały rady gminy/miasta. W konsekwencji zapisy STUDIUM nie są lokalnym prawem. Jako mieszkańcy i właściciele nieruchomości nie mamy obowiązku respektować jego zapisów. Jedynym zobligowanym do respektu jest tutaj urząd na czele z wójtem/ burmistrzem/ prezydentem oraz rada gminy/miasta.
Dokładny podział wygląda następująco:
CZĘŚĆ TEKSTOWA
uchwała w sprawie uchwalenia STUDIUM zapisana zgodnie z “Zasadami techniki prawodawczej”, o bardzo zwięzłej formule, mającej na celu wyłącznie umożliwienie wejścia w życie tego dokumentu. Najistotniejszym elementem części tekstowej jest załącznik do uchwały w postaci właśnie tekstu STUDIUM. Formalnie tekst dzieli się na części tematyczne:
- opis uwarunkowań przestrzennych,
- zbiór zasad określających kierunki zagospodarowania przestrzennego
- uzasadnienie objaśniające przyjęte rozwiązania wraz z syntezą ustaleń STUDIUM.
Ciekawostka: Tak to wygląda czysto formalnie. Moim subiektywnym zdaniem z części związanej z opisem uwarunkowań przestrzennych należy wyróżnić “potrzeby i możliwości rozwoju gminy”. To zagadnienie, będące swego rozdzaju podsumowaniem analiz uwarunkowań przestrzennych w powiązaniu z innymi strategicznymi dokumentami w mieście/gminie, zawiera w sobie jeden z najistotniejszych elementów analiz – “bilans terenów przeznaczonych pod zabudowę”. Wymóg ten obowiązuje od 2015 r., więc sam bilans niekoniecznie może być częścią analizowanego przez Ciebie STUDIUM. Niemniej jednak to właśnie te analizy mają za zadanie określić niedobór lub nadpodaż gruntów przewidzianych pod zurbanizowanie. Wnioski z bilansu powinny być także fundamentem, na którym buduje się przyszłą politykę przestrzenną miasta/gminy w kolejnej części tekstu STUDIUM – zbiorze zasad określających kierunki zagospodarowania przestrzennego.
W części tekstowej znajdują się także dodatkowe załączniki do uchwały:
- informujący o złożonych uwagach i uzasadniający stanowisko rady gmin/miasta w odniesieniu do uwag nieuwzględnionych w projekcie STUDIUM,
- informujący o zakresie i lokalizacji udostępnienia danych przestrzennych tworzonych dla STUDIUM
Ostatnim elementem jest uzasadnienie do uchwały, zawierające m. in. streszczenie przebiegu procedury projektowej oraz odniesienie do zakresu wprowadzonych ustaleń.
CZĘŚĆ RYSUNKOWA
Składa się z kolejnych załączników (tym razem graficznych) do uchwały w sprawie uchwalenia STUDIUM i nazywana jest przeważnie rysunkami uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. Rysunki na mapie topograficznej sporządzone są w skali od 1:10000 do 1:25000, a oznaczenia opisane w legendzie powinny być spójne z tekstem STUDIUM.
Dodatkowymi opracowaniami tworzonymi na etapie projektowym są: opracowanie ekofizjograficzne, prognoza oddziaływania na środowisko ustaleń projektu STUDIUM, rozstrzygnięcia wniosków i uwag złożonych do projektu STUDIUM oraz dokumentacja planistyczna przedstawiająca przebieg całej procedury.
GDZIE ZNALEŹĆ STUDIUM?
Bardzo często część rysunkowa STUDIUM wisi i upiększa wnętrze jednego z gabinetów urzędu miasta/gminy. Zaszczytu tego mogą dostąpić przeważnie pomieszczenia okupowane przez urzędników zajmujących się zagospodarowaniem przestrzennym, zdarzyć się może i tak, że graficzne zobrazowanie kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy/miasta zdobi ścianę zastępców lokalnego włodarza, a może nawet samego prezydenta/ burmistrza/ wójta. Wszystko zależy oczywiście od tego jakie podejście do istotności tego dokumentu ma samorząd. W najgorszym przypadku STUDIUM leży gdzieś zakurzone w szafie. Jednak odwiedzając urząd powinieneś_aś mieć możliwość zapoznania się z nim, a już na pewno masz możliwość złożenia wniosku o wypis i wyrys z tego dokumentu dla interesujacych Cie nieruchomości/działek.
Wiem, wiem, kto w XXI wieku będzie fatygował się do urzędu, wyłącznie w celu zapoznania się z bliżej nieznanym dokumentem? Szkoda na to energii i czasu. Na szczęście jest internet i jak przystało na każdą szanującą się gminę/miasto w Polsce, wszystko (w teorii) powinno być dostępne “zza biurka”. W internecie mamy kilka źródeł informacji o STUDIUM, które na etapie weryfikacji jego zapisów powinny nam w zupełności wystarczyć.
BIULETYN INFORMACJI PUBLICZNEJ (BIP) GMINY/MIASTA (BIP.GOV.PL)
Miejsce powszechnego udostępniania informacji publicznej dotyczącej gminy/miasta w postaci elektronicznej. Na tej platformie powinieneś_aś być w stanie znaleźć część tekstową i rysunkową STUDIUM – niestety przejrzystość tych portali jest bardzo różna, często dane o STUDIUM są zamieszczane w mało intuicyjnych miejscach, można narzekać także na braki w aktualizacji danych przez niektóre urzędy w sekcjach dotyczących planowania/zagospodarowania przestrzennego. Może się zdarzyć i tak, że nie znając nr uchwały i daty uchwalenia będzie Ci ciężko cokolwiek znaleźć, w takim przypadku nie pozostaje nic innego jak telefon do urzędu z zapytaniem, w jakim miejscu na BIP można znaleźć najważniejszy strategiczny dokument rozwoju przestrzennego gminy/miasta.
SYSTEM INFORMACJI PRZESTRZENNEJ (SIP) GMINY/MIASTA
Miejsce powszechnego udostępniania danych przestrzennych dotyczących gminy/miasta, umożliwiające wizualizację m.in. map tematycznych związanych ze STUDIUM. System umożliwi nam w pierwszej kolejności wizualizację całego rysunku kierunków zagospodarowania przestrzennego z możliwością podglądu części tekstowej i podstawowych danych o uchwale rady gminy/miasta; tutaj też mam niestety jedno “ale” – niestety nie każda gmina/miasto dysponuje takim systemem, chociaż przypominam, mamy XXI w. i urządzenia o mocy obliczeniowej dawnych komputerów w naszych kieszeniach, więc wypada wyjść z ery “kredek i pisaków” i taki system po prostu mieć. Jeżeli już urząd dysponuje takim cudem współczesnej technologii geoinformacyjnej, to zdarzają się sporadyczne przypadki udostępniania nieaktualnych informacji i warto dane w nim zawarte skonfrontować z innym źródłem.
GEOPORTAL INFRASTRUKTURY INFORMACJI PRZESTRZENNEJ (GEOPORTAL.GOV.PL)
Miejsce powszechnego udostępniania danych przestrzennych dotyczących całego kraju, umożliwiające wizualizację m.in. danych ze wszystkich SIP gmin/miast w Polsce związanych także ze STUDIUM – wciąż rozbudowywana baza danych przestrzennych z roku na rok czyni z tego miejsca coraz lepsze narzędzie do weryfikacji wielu przydatnych informacji o terenie, jednak zasób dostępnych w nim danych związanych z planowaniem przestrzennym na poziomie miast i gmin uzależniony jest od udostępniania STUDIUM w SIP.
Ciekawostka: Takiego dokumentu jak STUDIUM (W przeciwieństwie do MPZP) nie znajdziesz w Dzienniku Urzędowym Województwa. Jest to miejsce powszechnego udostępniania aktów prawnych dotyczących terytorium danego województwa. Właśnie, “aktów prawnych” – jak już wspominałem STUDIUM, tak samo jak inne programy, plany ochrony i strategie, nie jest aktem prawa miejscowego. Tym samym nie podlega publikacji w dziennikach urzędowych województw.
Dla ułatwienia poszukiwań radzę zacząć od geoportal.gov.pl lub lokalnego SIP. Znając nazwę, numer lub datę uchwały interesującego nas STUDIUM możemy sięgnąć po więcej informacji lub zweryfikować wyniki naszych poszukiwań z tym co udostępniane w lokalnym BIP.
Jak już znajdziesz STUDIUM to zdecydowanie zalecam sprawdzić także zapisy MPZP. To czy takowy obowiązuje bądź nie dowiesz się z tych samych źródeł. Jest jednak szybszy, prostszy i łatwiejszy sposób.
Geoportal OnGeo to szybki dostęp do kompletu informacji o terenie. Z automatycznego raportu ongeo.pl dowiesz się między innymi czy wskazany teren jest objęty MPZP. Dla działek/nieruchomości z dostępnymi danymi o MPZP raport wskazuje pełną nazwę i numer uchwały planu miejscowego. Automatycznie generowane mamy zawierają informacje o dostępności podstawowych mediów (sieci infrastruktury technicznej), wydanych pozwoleniach budowlanych dla wybranego terenu oraz dla terenów sąsiadujących i wiele więcej. Więcej o funkcjonalnościach dowiesz się tutaj.
Abyś mógł_a korzystać w pełni świadomie z tego kodu rabatowego, chciałbym przekazać Ci kilka informacji. Jako Czytelnik Plan Zabudowy masz możliwość skorzystania z rabatu. Z tego tytułu, jako Partner OnGeo otrzymam prowizję. Wysokość mojej prowizji to zwykle od kilku do kilkunastu złotych. Dzięki tym środkom będę mógł dalej rozwijać mój blog. Jak użyć kodu rabatowego dowiesz się tutaj.
Podstawa prawna informacji zawartych w artykule aktualna na dzień: 17.11.2021 r. – Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293, 471, 782, 1086, 1378).