DOM JEDNORODZINNY, A PARAMETRY I WSKAŹNIKI W MPZP. CO SPRAWDZIĆ PRZED ZAKUPEM DZIAŁKI? – CZ. I

Planując inwestycję na działce zlokalizowanej w granicach miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP) musimy dostosować się do jego zapisów. Nasza koncepcja idealnego domu powinna wpasować się nie tylko w dopuszczone przeznaczenia, ale także ustalone parametry i wskaźniki kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. W tym artykule znajdziesz konkretne porady jak czytać MPZP, właśnie w tym zakresie. Zapraszam do lektury, trochę tego będzie.

• LINIA ZABUDOWY
• POWIERZCHNIA ZABUDOWY
• POWIERZCHNIA BIOLOGICZNIE CZYNNA
• INTENSYWNOŚĆ ZABUDOWY
• LICZBA MIEJSC DO PARKOWANIA

Zasady kształtowania ładu przestrzennego określane w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego przeważnie ograniczają się do ustalenia konkretnych parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, wypisanych w:

• ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (ustawa o PZP);
• rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 marca 2003 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (rozporządzenie projektu MPZP).

W samej ustawie znajdziesz podział na zagadnienia wymagane do ustalenia w MPZP, jak i takie, które w razie potrzeby można dodatkowo wprowadzić. W dalszej części, krok po kroku i w odniesieniu do każdego zagadnienia postaram się wyjaśnić, jak poprawnie interpretować dany zapis z MPZP.

Na wstępie warto jednak zrozumieć czym są omawiane parametry i wskaźniki w MPZP. Zgodnie ze Słownikiem Języka Polskiego PWN:

• parametr to “wielkość charakterystyczna dla danego materiału, procesu lub urządzenia”¹ – parametr zabudowy i zagospodarowania terenu jest w takim razie pewną stałą wielkością, charakteryzującą obiekt budowlany (budynek, budowlę lub obiekt małej architektury);
• wskaźnik to “liczba wyrażająca ujęty procentowo stosunek wielkości rozpatrywanych do przyjętej podstawy”² – w tym przypadku, wskaźnik zabudowy i zagospodarowania terenu to stosunek wybranej powierzchni do powierzchni działki, a dokładniej do powierzchni działki budowlanej, będącej przedmiotem inwestycji.

Ciekawostka: Czytając MPZP możesz trafić na rozbieżności w podawaniu wskaźników do działki/działki budowlanej/terenu. Przepisy ustawy o PZP i rozporządzenia projektu MPZP w tym zakresie są dla mnie dość niespójne. W zależności od przypadku operują wskaźnikami w odniesieniu do właśnie tych trzech wymienionych podstaw, co może być mylące dla odbiorcy. Jako inwestor powinieneś czytać te wskaźniki po prostu jako stosunek wybranej powierzchni do działki budowlanej. De facto, właśnie działka budowlana będzie przedmiotem analizy organu administracji architektoniczno-budowlanej (starostwa powiatowego).

LINIA ZABUDOWY

Na pierwszy ogień idzie linia zabudowy, czyli linia wskazująca na minimalną lub docelową odległość lokalizacji obiektu budowlanego od linii rozgraniczającej (granicy) terenu. Dlaczego minimalną lub docelową odległość? W miejscowych planach występują dwa podstawowe rodzaje linii zabudowy:

• nieprzekraczalne linie zabudowy, które najprościej rzecz ujmując dzielą dany teren na część z możliwością budowy i na tę wyłączoną z takiej możliwości; wskazują jak bardzo blisko możemy zbliżyć się do granic (linii rozgraniczających) terenu;
• obowiązujące linie zabudowy, które działają analogicznie jak nieprzekraczalne linie zabudowy, z tą różnicą, że wskazują dokładne miejsce lokalizacji zewnętrznej ściany obiektu budowlanego.

Linia zabudowy to niezbędny element każdego terenu z dopuszczeniem zabudowy. Jego ustalenie wynika z ustawy o PZP jak i rozporządzenia projektu MPZP. Jednak oba dokumenty nie wskazują definicji tego zagadnienia. Definicję powinieneś_aś znaleźć w MPZP i co za tym idzie, w każdym może być inna. Dlaczego? Gmina/miasto ma ustawowe przyzwolenie na ustalanie własnych zasad kształtowania zabudowy, nie naruszając przy tym ogólnie przyjętych przepisów. Jeżeli w ogólnych przepisach tego nie opisano, to wypada wyjaśnić to w akcie prawa miejscowego.

Ciekawostka: Zapisy MPZP we Wrocławiu i Gdańsku opisują linię zabudowy jako element odnoszący się do sytuowania budynków i niektórych budowali. Warszawscy i łódzcy urbaniści zajmują się już wyłącznie lokalizacją budynków. Ten drugi przypadek jest standardem spotykanym w większość MPZP w Polsce.

Jak takie linie zadziałają? Weźmy klasyczny przykład działki o powierzchni 1000 m², na której mamy plan zabudowy w postaci budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

POWIERZCHNIA ZABUDOWY

Wiedząc w jakiej części naszej działki może być zlokalizowany budynek możemy przejść do sprawdzenia powierzchni możliwej do zabudowy. Wskaźnikiem obrazującym powierzchnię zajmowaną przez budynek na działce budowlanej jest wielkość powierzchni zabudowy. Jej określenie w MPZP wynika z rozporządzenia projektu MPZP. W planach miejscowych przyjęło się określać jej maksymalną wartość, bo takie ustalenie realnie wpływa na ograniczenie realizacji budynków o zbyt dużej powierzchni.

Jak ją liczymy? Powierzchnia zabudowy wyznaczona jest przez “rzut pionowy zewnętrznych krawędzi budynku na powierzchnię terenu”³. Dlaczego rzut pionowy? Niekoniecznie wyższe kondygnacje budynku muszą mieć tę samą lub mniejszą powierzchnię niż pierwsza kondygnacja. Rzut pionowy na teren pozwala na jednoznacznie wskazanie jaka część działki budowlanej znajdzie się pod budynkiem.

Wracając do przykładu domu mieszkalnego jednorodzinnego. Załóżmy, że będzie to modelowy budynek dwukondygnacyjny, z czego druga kondygnacja to poddasze użytkowe z dwuspadowym dachem. Powierzchnia mierzona po zewnętrznych ścianach parteru wynosić może np. 170 m², plus taras o powierzchni 30 m². Druga kondygnacja będzie trochę mniejsza, np. ze względu na zadaszenie wbudowanego garażu bezpośrednio nad pierwszą kondygnacją i drugi taras. Dla uproszczenia, będzie to okrągłe 100 m², plus taras o powierzchni 30 m². Dodatkowo, cała druga kondygnacja wpisuje się w powierzchnię wyznaczoną po zewnętrznych ścianach pierwszej kondygnacji.

W takim przypadku, rzut pionowy całego budynku będzie identyczny właśnie z powierzchnią pierwszej kondygnacji. Powierzchnia zabudowy planowanego domu wynosi zatem 170 m². Nie wliczamy tarasu, interesuje nas tylko to co wyznaczone ścianami zewnętrznymi. Jeżeli w przyszłości będziemy chcieli postawić mały wolnostojący budynek gospodarczy o powierzchni ok. 30 m² to W_PZ wyniesie łącznie 0,2 (200/1000 m²), czyli 20% powierzchni działki budowlanej. Dobrze by było, aby w obowiązującym MPZP maksymalna wielkość powierzchni zabudowy ustalona została przynajmniej na obliczone 20% powierzchni działki budowlanej. W takim przypadku nasz plan zabudowy będzie zgodny z jego zapisami. Jeżeli wskaźnik ustalono na mniejszy (co mało prawdopodobne), to pozostaje nam tylko zweryfikować swoje plany lub wnioskować o rozpoczęcie procedury planistycznej zmiany MPZP.

POWIERZCHNIA BIOLOGICZNIE CZYNNA

Wiemy ile możemy maksymalnie zabudować, ale tak samo ważne jest sprawdzić ile terenu powinniśmy zostawić chociażby na zwykły trawnik. Minimalny udział procentowy powierzchni biologicznie czynnej w odniesieniu do powierzchni działki budowlanej określany w MPZP ogranicza możliwość utwardzenia zbyt dużej powierzchni. Wskaźnik ten jest elementem obowiązkowym i na tyle ważnym, że jego ustalanie planach miejscowych zostało zapisane rozporządzeniu projektu MPZP, jak i w samej ustawie o PZP.

Za powierzchnię biologicznie czynne uznawane są⁴:

• część działki budowlanej o nawierzchni urządzonej w sposób zapewniający naturalną wegetację roślin i retencję wód,
• tarasy i stropodachy z taką nawierzchnią o powierzchni minimum 10 m², jednak z ograniczeniem wliczenia wyłącznie 50% ich powierzchni,
• wody powierzchniowe.

Pierwsza opcja zostanie zaspokojona przez podręcznikowe trawniki. Druga, to tzw. zielone dachy i tarasy o powierzchni większej bądź równej 10 m². Taka forma aranżacji płaskiego dachu i tarasu jest coraz częściej spotykana w projektach architektonicznych nowoczesnych, prostych i proekologicznych brył. W tym wariancie do powierzchni biologicznie czynnej można zaliczyć tylko połowę zielonego dachu lub tarasu. Trzecia opcja, to wszelkie rowy melioracyjne, stawy czy oczka wodne, które także spełniają swoją funkcję naturalnej wegetacji i retencji wód.

W naszym przykładzie budynek jest kryty dachem dwuspadowym, a tarasy nie są zielone. Załóżmy, że do naszej powierzchni zabudowy wynoszącej 200 m² (dom + budynek gospodarczy) chcemy dodać 200 m² powierzchni utwardzonej. Pozostałe 600 m² z naszej działki to teren biologicznie czynny. Daje to 60% udział powierzchni biologicznie czynnej w stosunku do działki budowlanej (W_PBC). Jeżeli taki, bądź niższy wskaźnik minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej widnieje w zapisach MPZP to możemy przejść o krok dalej.

INTENSYWNOŚĆ ZABUDOWY

Wiedząc już, w jakiej części działki budowlanej możemy budować, jaka jej maksymalna część może zostać zabudowana i utwardzona, a jaka musi koniecznie pozostać zielona, to czas sprawdzić jak intensywnie możemy wykorzystać tę przestrzeń. Wychodzimy z analizy wyłącznie dwuwymiarowej na poziomie terenu i przechodzimy do trzeciego wymiaru, zależnego od liczby kondygnacji budynku.

Niska, średnia, wysoka intensywność zabudowy? Potrzebny jest wskaźnik. W MPZP obowiązkowo należy ustalić minimalną i maksymalną intensywność zabudowy. Zgodnie z tą ustawą o PZP, wskaźnik intensywności zabudowy to “stosunek całkowitej powierzchni zabudowy do powierzchni działki budowlanej”⁵. Brzmi zawile, dalej jest jeszcze lepiej. Całkowita powierzchnia zabudowy to z kolei suma wszystkich powierzchni całkowitych budynków. Dalej, całkowita powierzchnia budynku to suma powierzchni całkowitych wszystkich kondygnacji budynku (także kondygnacji podziemnych). Z kolei, powierzchnię całkowitą kondygnacji należy zmierzyć na poziomie posadzki, po zewnętrznym obrysie budynku oraz uwzględnić elementy wykraczające (tarasy, balkony, schody zewnętrzne itp.)⁶. Wiem, nic nie wyjaśniłem. Prościej będzie na przykładzie

Nasz modelowy dom ma mieć dwie kondygnacje. Pierwsza kondygnacja w obrysie zewnętrznym ma 170 m², druga 100 m².

Ciekawostka: Nie jest istotne czy druga kondygnacja to poddasze użytkowe, czy pełne piętro. Powierzchnię całkowitą należy liczyć na wysokości posadzki, więc w jednym i drugim przypadku otrzymamy ten sam wynik. Nie myl powierzchni całkowitej z powierzchnią użytkową, dla której obowiązują zupełnie inne zasady pomiaru!

Suma dwóch kondygnacji dają nam powierzchnię na poziomie 270 m². Dodatkowo, nasz modelowy dom ma dwa tarasy, czyli obiekty wykraczające poza zewnętrzny obrys ścian budynku. Ich powierzchnię także należy uwzględnić przy całkowitej powierzchni zabudowy. Zwiększy to nasze wyliczenia o dodatkowe 60 m². Łącznie 330 m². Stosunek tej powierzchni do powierzchni działki budowlanej (330/1000 m²) to właśnie nasz wskaźnik intensywności zabudowy (W_IZ). W tym przypadku równy 0,33. Gdyby parterowy budynek gospodarczy o powierzchni w obrysie zewnętrznym ok. 30 m² nadal byłby w planach, to wskaźnik zwiększyłby się do poziomu 0,36 (360/1000 m²).

Dobrze by było, aby w obowiązującym MPZP maksymalna intensywność zabudowy wynosiła przynajmniej 0,4. W takim przypadku nasz plan zabudowy będzie zgodny z jego zapisami. Jeżeli wskaźnik ustalono na mniejszy (mało prawdopodobne), to czas na weryfikację naszego planu zabudowy.

LICZBA MIEJSC DO PARKOWANIA

Ostatnim wskaźnikiem jest minimalna liczba miejsc do parkowania w stosunku do wymiernego parametru zgodnego z funkcją obiektu. Nasze rozważania skupiają się na zabudowie mieszkaniowej, więc minimalna liczba miejsc do parkowania powinna zostać określona w zapisach MPZP w stosunku do budynku lub mieszkania (lokalu mieszkalnego). Jest to temat o tyle istotny, że w granicach działki budowlanej trzeba zabezpieczyć obszar pod wskazane miejsca parkingowe. Jeżeli wskaźnik (W_LMP) określa minimum jedno miejsce na budynek (mieszkanie) to w modelowym przykładzie sprawę załatwia wbudowany garaż. Jeżeli zapisy MPZP nakazują realizację dwóch miejsc do parkowania na budynek (mieszkanie) to trzeba wygospodarować odpowiednie miejsce naziemne albo pomyśleć o dwustanowiskowym garażu. Jest to jednak temat zupełnie poboczny, ze względu na zwolnienie z wymagań w zakresie odległości miejsca postojowego od okien i od granicy działki  właśnie w przypadku budynków mieszkalnych jednorodzinnych.

Na tym kończy się pierwsza część wskazówek odczytywania szczegółowych zasad kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu w MPZP. W kolejnej części omówię parametry i zasady związane bezpośrednio z kształtem i wyglądem obiektów budowlanych. Zanim jednak przejdziesz do kolejnej części mam dla Ciebie ostatnią ciekawostkę.

Geoportal OnGeo to szybki dostęp do kompletu informacji o terenie. Z automatycznego raportu ongeo.pl dowiesz się między innymi czy wskazany teren jest objęty MPZP. Dla działek/nieruchomości z dostępnymi danymi o MPZP raport wskazuje pełną nazwę i numer uchwały planu miejscowego. Automatycznie generowane mamy zawierają informacje o dostępności podstawowych mediów (sieci infrastruktury technicznej), wydanych pozwoleniach budowlanych dla wybranego terenu oraz dla terenów sąsiadujących i wiele więcej. Więcej o funkcjonalnościach dowiesz się tutaj.

Abyś mógł_a korzystać w pełni świadomie z tego kodu rabatowego, chciałbym przekazać Ci kilka informacji. Jako Czytelnik Plan Zabudowy masz możliwość skorzystania z rabatu. Z tego tytułu, jako Partner OnGeo otrzymam prowizję. Wysokość mojej prowizji to zwykle od kilku do kilkunastu złotych. Dzięki tym środkom będę mógł dalej rozwijać mój blog. Jak użyć kodu rabatowego dowiesz się tutaj.

________________________________

Podstawa prawna aktualna na dzień 28.04.2021 r.

Źródła:

• ¹Słownik Języka Polskiego PWN, hasło: PARAMETR [dostęp: 28.04.2021 r.];
• ²Słownik Języka Polskiego PWN, hasło: WSKAŹNIK [dostęp: 28.04.2021 r.];
• ³POLSKA NORMA „Właściwości użytkowe w budownictwie – Określanie i obliczanie wskaźników powierzchniowych i kubaturowych”, PN-ISO 9836:1997.
• ⁴Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. z 2019 r. poz. 1065, z 2020 r. poz. 1608, 2351);
• ⁵Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2021 r. poz. 741);
• ⁶Aleksandra Kossowska, Czym jest wskaźnik intensywności zabudowy i w jaki sposób go obliczyć? [dostęp: 28.04.2021 r.];