Betonoza, patodeweloperka i urbanistyki łanowa – te trzy pojęcia zdominowały wątki urbanistyczno-architektoniczne 2021 roku. Nie zabrakło ich także w dyskusjach na mediach społecznościowych Plan Zabudowy. Chciałbym zwrócić Twoją uwagę na jeszcze jedno pojęcie – plamistyka przestrzenna. Właśnie o tym i pozostałych wątkach powstał krótki cykl wpisów KIEDY PYTAJ MNIE… Starałem się w nim zwrócić Twoją uwagę na niektóre problemy planowania przestrzennego. Pora na jego podsumowanie.
- NIEŁAD MIESZKANIOWO-USŁUGOWY
- PAKIET 4w1, CZYLI BLIŹNIAKI (CZWORAKI)
- SZEREGÓWKA DWULOKALOWA PLUS
- CYTRYNOWA ŻÓŁĆ – ELEWACJA W KOLORZE ROKU 2021
- RZECZ O DACHACH
- DROGA DOJAZDOWA CZY DOJAZD UDAJĄCY DROGĘ?
NIEŁAD MIESZKANIOWO-USŁUGOWY
Jakie mogą być skutki ujednolicenia zapisów miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP)? Wrzucanie przeznaczeń terenów do jednego “wora” to utrwalona już praktyka projektowa na obszarach wiejskich i podmiejskich. Przy bardzo „liberalnych” wskaźnikach i parametrach zabudowy i zagospodarowania terenu takie plany miejscowe trudno zakwalifikować jako projekt urbanistyczny. Oczywiście wszystkie te projekty przeszły niezbędną procedurę – prace projektowe i konsultacje społeczne. Ostatecznie, wszechobecna plamistyka przestrzenna chcąc nie chcąc kreuje naszą przestrzeń, ale ma mało wspólnego z istotą planowania przestrzennego. Takie „plamy” terenów z prawem zabudowy na przedmieściach są jak tykająca bomba dla obecnych i przyszłych mieszkańców. Brnąc w te militarne analogie, te „plamy” to także prawne pole minowe niemożliwe do bezproblemowego rozbrojenia przez lokalnych włodarzy zajmujących stanowiska po poprzednich decydentach.
Możesz się zastanawiać – skoro istniejąca tkanka mieszkaniówki na przedmieściach jest już tak zróżnicowana, to chyba nie można nic takimi „plamami” popsuć? 🤔. Niekoniecznie, wrocławskie suburbia są pełne niespodzianek i niestety nie stanowią wyjątku na zurbanizowanej mapie Polski.
Tak oto, zamiast przeznaczenia terenów uwzględniających tylko budynki mieszkalne jednorodzinne i niewielkie obiekty usługowe zapisy MPZP w miejscach ze zdjęć dopuszczały przeznaczenie podstawowe:
- zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna,
- mieszkaniowo-usługowa lub
- usługowa.
Co w tym dziwnego? Jak to się stało, że „jak grzyby pod deszczu”, między domami jednorodzinnymi wyrastają kolejne budynki wielorodzinne?
Istotne jest w tym przypadku umożliwienie realizacji zabudowy mieszkaniowo-usługowej, bez dodatkowych ograniczeń w zakresie realizacji tego przeznaczenia, a także ustalenia bardzo „liberalnych” wskaźników i parametrów zabudowy i zagospodarowania terenów:
- wysokość zabudowy – 12 m,
- maksymalna liczba kondygnacji – 3,
- minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej – 30%.
Sam_a przyznasz, patrząc na zdjęcia satelitarne z 2012 r. – nie takie obiekty widać w sąsiedztwie? Ja „na oko” nie widzę także tych 30% powierzchni biologicznie czynnej pomiędzy blokami, a parkingami, na fotkach z 2020 r. 😅
Wracając jednak do plamistyki przestrzennej w wymiarze dopuszczania wielu funkcji. Jak to było z tym przeznaczeniem mieszkaniowo-usługowym? Zgodnie z zapisami rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, budynkiem mieszkalnym jest:
- budynek mieszkalny wielorodzinny lub
- budynek mieszkalny jednorodzinny.
“Niefortunne” dopuszczenie zabudowy mieszkaniowo-usługowej doprowadziło do braku możliwości odmowy wydania kilku pozwoleń na budowę, na realizację właśnie zabudowy mieszkaniowej, ale wielorodzinnej. 🤦♂️
Czy to źle, że w sąsiedztwie domów jednorodzinnych powstają budynki wielorodzinne? Niekoniecznie. Zdecydowanie lepiej jednak kontrolować takie zjawisko. Lokalizacje wybierać w pełnej świadomości, po uzyskaniu konsensusu pomiędzy mieszkańcami, projektantami i lokalnymi władzami. Tylko tyle i aż tyle.
PAKIET 4w1, CZYLI BLIŹNIAKI (CZWORAKI)
Plamistyka przestrzenna to nie tylko mało rozsądne mieszanie wielu funkcji. To także ustalanie wskaźników i parametrów zabudowy i zagospodarowania terenów zupełnie nieadekwatnych do istniejącej tkanki urbanistycznej. Przydałby się przykład, więc tematu wrocławskich przedmieść ciąg dalszy.
Wyobraź sobie, że żyjesz na osiedlu domów jednorodzinnych, zaprojektowanym według jednolitej koncepcji urbanistyczno-architektonicznej z lat 90-tych. Myślisz, że masz „farta”, bo od wielu lat sąsiednia działka jest nadal niezagospodarowana. Ktoś jednak rozpoczyna budowę, ale zamiast zwykłego domu jednorodzinnego, za płotem zaczynają rosnąć bliźniaki dwulokalowe, tzw. czworaki.
Pierwsza myśl: “Nie to niemożliwe, przecież dookoła są same domy jednorodzinne, dwukondygnacyjne z poddaszem użytkowym.” Czworaki mają trzy kondygnacje i zajmują prawie całą działkę. Liczyłaś_eś mieć za sąsiadów przysłowiową rodzinę Kowalskich w standardowym systemie 2+2, a dostaniesz ten zestaw w pakiecie 4w1, jak to z czworakami bywa.
Po lekkim szoku, olśnienie: “Przecież my tu mamy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. 🤔 Na pewno coś w tej budowie jest niezgodnie z jego zapisami!”
Nic bardziej mylnego. Plan miejscowy co prawda jest, ale dla całej miejscowości, a nie tylko Twojego osiedla. Niestety jego zapisy są bardzo, ale to bardzo liberalne i ujednolicone. Nikt nie zdobył się na wysiłek, aby odpowiednio przeanalizować uwarunkowania przestrzenne i nie uwzględnił walorów krajobrazowych Twojego osiedla, a zapisy miejscowego planu dostosował do jakże różnorodnej zabudowy miejscowości. “Mleko się rozlało”.
Tak oto, zamiast wskaźników i parametrów zabudowy i zagospodarowania terenu, uwzględniających tylko:
- wolnostojące budynki mieszkalne jednorodzinne,
- o wysokości do 9 metrów
- oraz działki o bardzo dużym udziale powierzchni biologicznie czynnej.
Zapisy MPZP dopuszczają:
- zabudowę wolnostojącą i bliźniaczą,
- wysoką na 12 metrów,
- a udziałem powierzchni biologicznie czynnej nie za bardzo ktoś się przejmował, jakieś minimum wyłączone z zabudowy i utwardzenia zapewnił, ostatecznie betonoza.
Szok, niedowierzanie: “Dopuścili bliźniaki? 🤷 Okej, ale tutaj przecież stawiają budynki w szeregu jeden przy drugim, po dwa wejścia w każdym!”
Zgadza się. Deweloper sprytny, kursy z dzielenia działek pod zabudowę bliźniaczą zrobił. Deweloper mądry, skorzystać z prawa budowlanego potrafi. Definicja budynku mieszkalnego jednorodzinnego mówi o maksymalnie dwóch lokalach mieszkalnych w budynku. Dwa bliźniaki to dwa odrębne budynki, chociaż razem to jednak osobno. Jak osobno to dlaczego jedno mieszkanie, jak można dwa? 2×2 = czworak! Prosta matematyka.
SZEREGÓWKA DWULOKALOWA PLUS
Czym właściwie jest patodeweloperka, tak często opisywana w ostatnim czasie? Dla mnie to m. in. szukanie „luk” w MPZP i wykorzystywanie prawa budowlanego wyłącznie w celu maksymalizacji zysku. Zapraszam na kolejną historię pt. „Masz za płotem niezagospodarowaną działkę? Spodziewaj się niespodziewanego.” 😮
Miejsce akcji: Osiedle Las w Dzielnicy Wawer, kameralna część Warszawy o niskointensywnej zabudowie, głównie jednorodzinnej. Tradycyjnie jej rozwój bazuje na „urbanistyce łanowej”, czyli bezwzględnym poszanowaniu istniejących podziałów dawnych nieruchomości rolnych.
W rolach głównych:
- miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z 2019 r., ustalający teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej z dopuszczeniem usług – MN(U),
- inwestycja zespołu budynków mieszkalnych jednorodzinnych dwulokalowych w zabudowie szeregowej i bliźniaczej, z uzyskanym pozwoleniem na budowę z dnia 8 sierpnia 2021 r.
Co przewiduje dla tego miejsca „świeżutki” MPZP? Zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna w ramach terenu G5.1MN(U) może być realizowana w formie wolnostojącej, bliźniaczej lub szeregowej. Zwróć uwagę na tę ostatnią formę budynku. Jaką szeregówkę można wybudować?:
- maksymalna powierzchnia zabudowy – 30%,
- maksymalna intensywność zabudowy – 0,8,
- maksymalna wysokość zabudowy – 12 m,
- maksymalna liczba kondygnacji nadziemnych – 3,
- minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej – 60%,
- dachy spadziste o kącie nachylenia głównych połaci dachowych od 20° do 40°, dachy płaskie lub stropodachy,
- minimalna liczba miejsc do parkowania – 2 miejsca na lokal mieszkalny,
- minimalna powierzchnia działki budowlanej – 300 m2 dla jednego segmentu,
- minimalna szerokość frontów działek budowlanych – 8 m dla jednego segmentu,
- maksymalna długość elewacji frontowych budynków – 40 m dla jednego zespołu segmentów.
Zakładam, że tak ustalone wskaźniki i parametry zabudowy i zagospodarowania terenu w otoczeniu tradycyjnych domów jednorodzinnych, są przemyślanym (choć bardzo dyskusyjnym) zabiegiem projektowym. Nie od dzisiaj wiadomo, że próby dogęszczania istniejącej tkanki urbanistycznej w granicach administracyjnych miast są jak najbardziej wskazane. Czy mieszkańcy są jednak tego świadomi? Czy takie działania powinny odbywać się kosztem naruszania zasady dobrego sąsiedztwa? Pytania pozostawiam bez odpowiedzi, nie o tym ten artykuł. 😉
Spektakl “gry o przestrzeń” trwa, na scenę (cały na biało) wkracza deweloper. Jak tutaj zrobić patoinwstycję i jeszcze bardziej zwiększyć powierzchnię użytkową mieszkania? 🤔
- Zatrudnić doświadczonego i sprytnego architekta.
- Skorzystać z dobrodziejstwa prawa budowlanego.
Według ustawowej definicji kondygnacji, poddasza zaprojektowanego bez pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi o średniej wysokości w świetle nie większej niż 2 m, nie sposób uwzględnić w obliczaniu całkowitej powierzchni budynku. W konsekwencji niejako ominięto wymogi MPZP dotyczące maksymalnej intensywności zabudowy. 😲
Tak o to poddasze można nabyć, ale już do “własnej aranżacji”. 😉 Zamiast szergówki dwulokalowej 3-kondygnacyjnej powstanie Szeregówka Dwulokalowa Plus (3 kondygnacje + poddasze “nieużytkowe”).
CYTRYNOWA ŻÓŁĆ – ELEWACJA W KOLORZE ROKU 2021
“Nie po to wydaję pół miliona na dom, żeby mi ktoś mówił na jaki kolor mogę pomalować elewację.”
Taki tok myślenia przypomina mi podejście: “Kupiłem auto za 200 patoli co ma 500 koni, nim się nie da jeździć powoli.”🤦♂️ To jednak obraz skrajnej nieodpowiedzialności, dużo bardziej brzemiennej w skutkach.
Wracając jednak do urbanistyki i “dopieszczania zasad zabudowy” w MPZP. Ciężko walczyć z argumentem nieingerowania w to co moje, jeżeli na przestrzeń patrzymy wyłącznie przez pryzmat własnej wizji i planu zabudowy, kończących się na ogrodzeniu działki. Jasne, oglądanie miasta z góry to domena hobbystów i osób zajmujących się urbanistyką. Z takiej perspektywy jednak jeszcze wyraźniej widać różnice, dostrzegalne przez nas wszystkich z poziomu chodnika.
Jako turyści wyjeżdżamy do pięknych miejsc i je podziwiamy. Z nostalgią wracamy “do siebie”, a przeglądając migawki krajobrazów harmonijnie łączących naturę, z tym co zbudowane wspominamy ich klimat. Właśnie to przemyślane i konsekwentne budowanie ładu przestrzennego daje szansę na namiastkę tego estetycznego obrazka z Santorini 👍
“Władek” ze zdjęcia nie jest kolejnym chłopcem do bicia za nieład i dysharmonię. To przykład typowej nadmorskiej miejscowości, do której jedziemy głównie dla morza i plaży. Na Santorini wydaje się sporo $$$ za nieruchomość i trudno mi sobie wyobrazić oburzenie w stylu: “Jak to, to nie mogę pomalować elewacji na cytrynową żółć? Przecież to kolor roku 2021!” 😅 Dominacja klasycznej niebiesko-białej zabudowy wkomponowanej w naturalny krajobraz wulkanicznej wyspy trwa od wieków i nadal budzi zachwyt.
Czy w Polsce wprowadza się takie przepisy? Jak najbardziej, szczególnie w historycznych strefach miast i wsi. Przykładem bardzo dokładnie zdefiniowanych przepisów narzucających kolorystykę budynków mogą być niektóre miejscowe plany w Łodzi, w których znajduje się specjalny załącznik z paletą barw obowiązujących przy wykańczaniu elewacji, stolarki i obiektów budowlanych.
RZECZ O DACHACH
Jak trudno rozmawiać na takie tematy, skoro „o gustach się nie dyskutuje”. W planowaniu przestrzennym to jeden z bardziej drażliwych wątków „dopieszczania” zasad kształtowania zabudowy. Ograniczenia w MPZP kolorystyki dachów i materiałów ich pokrycia odbierane są przez właścicieli działek, działeczek i posiadłości jak „wchodzenie urbanistów z butami w czyjeś życie”.
Pomimo, że kocham oba miasta i z chęcią je jeszcze kiedyś odwiedzę, to jednak Stare miasto w Dubrowniku (jako zespół miejski) w całości zostało wpisane na Listę Światowego Dziedzictwa Kulturowego UNESCO. Przypadek? Nie sądzę! 😉
DROGA DOJAZDOWA CZY DOJAZD UDAJĄCY DROGĘ?
Pojęcie “urbanistyki łanowej” zyskuje na popularności. Ja z tym chorym zjawiskiem spotykam się na co dzień. 😑 Ot tak, siadam do projektu i przeważnie pierwsze co widzę to wąski pas gruntu rolnego, podzielony na jeszcze węższy pasek działki drogowej i szereg nowo wydzielonych działek budowlanych, grzecznie czekających na nowych właścicieli. W skrócie: podzielić -> sprzedać -> zapomnieć . Właśnie takie podejście reprezentuje znaczna większość właścicieli gruntów rolnych na przedmieściach naszych miast.
Pozornie sielski typ zamieszkania zakłócają problemy z dojazdem i oczekiwania na wykonanie drogi. Tylko jak doprowadzić wodę, kanalizację, gaz i zapewnić odpowiednie odprowadzania wody opadowej dla kilkunastu albo nawet kilkudziesięciu domów na dojeździe udającym drogę o szerokości około 5-6 metrów? Nawet rezygnując z części mediów mamy w użytku pas terenu, na którym z trudnością miną się dwa samochody. Takie przestrzenie, właśnie ze względu na trudności techniczne w realizacji pozostają na końcu listy “to do” wydziału transportu i komunikacji lokalnego urzędu. Mieszkańcy jako współwłaściciele “niby drogi” pozostają z tym problemem sami.
Jakby luksusowy typ zamieszkania to tak naprawdę zwykły standard. Taka 10-metrowa rezerwa terenowa pozwala na urządzenie drogi na kilka sposobów, np. jezdnia+chodniki, ciąg pieszo-jezdny, albo jak w tym przypadku jedzenia+zieleń. Na tym konkretnym przykładzie widać, że okoliczni mieszkańcy i sami lokalni decydenci nie są fanami betonozy. 😉
Drogi prezentowane na zdjęciach są oddalone od siebie o kilkadziesiąt metrów. Obie we władaniu gminy. Przypadek jakby luksusowy to przykład takiego samego dojazdu udającego drogę jak na wcześniejszym zdjęciu. Po prostu w tej konkretnej sytuacji zmęczeni mieszkańcy wyrazili potrzebę realizacji zwykłej drogi dojazdowej, zgodzili się na uszczuplenie części swoich działek, poprzesuwali płoty, a efekt jak na zdjęciu 😀
Chciałbym żeby było tego więcej, ale ostatecznie tylko te sześć tematów udało mi się poruszyć w tym roku. Te „zagajenia” nie wyczerpują oczywiście problematyki. Sprawy są bardziej skomplikowane niż większości się wydaje. 😉 Niestety, w debacie publicznej (jak zresztą wszędzie) dominuje efekt Dunninga-Krugera pt. „Wiem wszystko, to śmiesznie proste”. Ja w tym roku z etapu „chyba nigdy tego nie zrozumiem” przeszedłem krok dalej do „to zaczyna mieć sens”. Szukanie, czytanie i analizowanie tego wszystkie właśnie po to żeby rzetelnie przygotować materiał i wyrobić sobie własne zdanie (a równocześnie nie ośmieszyć się) to finalnie potężny zastrzyk wiedzy. Jeżeli przychodzi Ci do głowy jakieś nowe pytanie-zagadka, to pisz śmiało na piotr@planzabudowy.com.
Podstawa prawna informacji zawartych w artykule aktualna na dzień 14.12.2021 r.
