TEREN ZABUDOWY MIESZKANIOWEJ – PRZEZNACZENIE Z TRZEMA TYPAMI ZABUDOWY

Teren zabudowy mieszkaniowej to w dużym uproszczeniu obszar przeznaczony pod budynki jednorodzinne, wielorodzinne lub letniskowe. Dlaczego “lub”? Mało prawdopodobne, aby miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (MPZP) przewidywał dla interesującej Cię nieruchomości/działki wszystkie trzy przeznaczenia powiązane właśnie z tymi typami zabudowy. Sprawa jest bardziej skomplikowana i wymaga powiązania każdego z przeznaczeń z Prawem Budowlanym. Ostatecznie to właśnie połączenie przepisów planowania przestrzennego i zagospodarowania przestrzennego z przepisami budowlanymi rozstrzygnie o możliwości realizacji Twojego Planu Zabudowy.

Skoro szukasz szczegółowych informacji na temat jednego z przeznaczeń ustalonych w analizowanej przez Ciebie lokalizacji, to prawdopodobnie nie muszę wyjaśniać co to jest MPZP.  Jednak podstawowe zaznajomienie z tym aktem prawa miejscowego na najniższym (gminnym) szczeblu administracji samorządowej to nie wszystko. Kolorowy szyfr stosowany w części graficznej miejscowego planu (rysunek MPZP) i skrótowo wyjaśniony w legendzie, tylko z pozoru może wydawać się łatwy do rozszyfrowania. Odczytanie rysunku MPZP może wydawać się proste, jednak temat komplikuje dalsza analiza zapisów części tekstowej miejscowego planu (uchwała MPZP). Spieszę jednak z wyjaśnieniami podstawowych zagadnień związanych właśnie z terenem zabudowy mieszkaniowej.

Uwaga: Pamiętaj, że mówimy tutaj o przepisach prawa miejscowego. Przepisach powstałych na podstawie innych przepisów – ustaw, rozporządzeń. Przepisach skonstruowanych w języku prawniczym, nazywanym przez niektórych “legislacyjnym bełkotem”. Spokojnie, będę tłumaczył z prawniczego/urzędniczego na polski. 🙂

Biorę na warsztat cztery dokumenty:

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (ustawa o PZP),
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (rozporządzenie projektu MPZP),
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Prawo Budowlane),
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (rozporządzenie warunków technicznych budynków).

Dlaczego właśnie te ustawy i rozporządzenia? Pierwsze dwa dokumenty są bezpośrednio powiązane z pracą urzędu gminy/miasta przy sporządzaniu MPZP. Upraszczając, wskazują co można w nim zapisać i w jaki sposób, nadając tym samym podstawowe ograniczenia dla Twojego Planu Zabudowy. Trzeci i czwarty dokument, to już przepisy powiązane z samą realizacją Twojego planu i uzyskaniem odpowiednich pozwoleń i zgód na rozpoczęcie budowy od urzędu powiatu/miasta. Wszystkie cztery są ze sobą bardzo mocno powiązane, a zagadnienia w nich zawarte tworzą bazę dla podstawowych procedur inwestycyjno-budowlanych.

Zgodnie z Załącznikiem nr 1 do rozporządzenia projektu MPZP, w którym to mamy bardzo rozbudowaną tabelę, znaną także jako Krajowa Klasyfikacja Przeznaczenia Terenu (KKPT), tereny wyznaczane na rysunku MPZP dzielą się na podstawowe klasy, podzielone na trzy poziomy szczegółowości:

KKPT na pierwszym poziomie szczegółowości podzielona jest na 12 różnych klas przeznaczenia terenu. Pierwszą z nich jest właśnie teren zabudowy mieszkaniowej (M). Poziom niżej, ten rodzaj zabudowy podzielony jest na trzy klasy przeznaczenia:

• TEREN ZABUDOWY MIESZKANIOWEJ JEDNORODZINNEJ (MN)
• TEREN ZABUDOWY MIESZKANIOWEJ WIELORODZINNEJ (MW)
• TEREN ZABUDOWY LETNISKOWEJ LUB REKREACJI INDYWIDUALNEJ (ML)

To właśnie te typy zabudowy wypada powiązać z przepisami budowlanymi. Zanim jednak szczegółowo opiszę każdy z nich mam dla Ciebie ciekawostkę:

Geoportal OnGeo to szybki dostęp do kompletu informacji o terenie. Z automatycznego raportu ongeo.pl dowiesz się między innymi czy wskazany teren jest objęty MPZP. Dla działek/nieruchomości z dostępnymi danymi o MPZP raport wskazuje pełną nazwę i numer uchwały planu miejscowego. Automatycznie generowane mamy zawierają informacje o dostępności podstawowych mediów (sieci infrastruktury technicznej), wydanych pozwoleniach budowlanych dla wybranego terenu oraz dla terenów sąsiadujących i wiele więcej. Więcej o funkcjonalnościach dowiesz się tutaj.

Abyś mógł_a korzystać w pełni świadomie z tego kodu rabatowego, chciałbym przekazać Ci kilka informacji. Jako Czytelnik Plan Zabudowy masz możliwość skorzystania z rabatu. Z tego tytułu, jako Partner OnGeo otrzymam prowizję. Wysokość mojej prowizji to zwykle od kilku do kilkunastu złotych. Dzięki tym środkom będę mógł dalej rozwijać mój blog. Jak użyć kodu rabatowego dowiesz się tutaj.

TEREN ZABUDOWY MIESZKANIOWEJ JEDNORODZINNEJ

Intuicyjnie wiemy o co chodzi, dom jednorodzinny nie jest obiektem trudnym do potocznego zdefiniowania. Jak to jednak “siedzi” w prawie? Budynek mieszkalny jednorodzinny według Prawa Budowlanego to:

“budynek wolno stojący albo budynek w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, służący zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, stanowiący konstrukcyjnie samodzielną całość, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej nieprzekraczającej 30% powierzchni całkowitej budynku.”

Tłumacząc na polski, mamy tutaj kilka wariantów budynku:

• budynek wolno stojący (klasyczny przykład domu jednorodzinnego, ulubieniec Polek i Polaków),
• budynek w zabudowie bliźniaczej (tzw. bliźniak),
• budynek w zabudowie szeregowej (tzw. szeregowiec, dom szeregowy),
• budynek w zabudowie grupowej (gniazdowej, mało popularny typ zamieszkania w naszym kraju).

Na tym jednak nie koniec, bo zgodnie z cytowaną definicją:

• niekoniecznie musisz w takim budynku mieszkać wyłącznie ze swoją rodzinną – przepisy pozwalają wydzielić w takim budynku dwa mieszkania, jest to klasyczny przykład domu, gdzie na parterze mieszka jedna rodzina, a na piętrze druga;
• nie musi być do budynek wyłącznie na potrzeby mieszkaniowe – przepisy pozwalają na wydzielenie jednego mieszkania zajmującego minimum 70% powierzchni budynku i pomieszczeń usługowych/biurowych o łącznej powierzchni nieprzekraczającej pozostałych 30%.

Ważna sprawa, dwóch wyżej wskazanych wariantów nie można łączyć. Albo dwa mieszkania, albo mieszkanie i wbudowana usługa.

Zagadka budynku mieszkalnego jednorodzinnego wyjaśniona. Dodatkowe wskazówki znajdziesz także w rozporządzeniu warunków technicznych budynków. Co tworzy według tych przepisów tajemniczą “zabudowę jednorodzinną”?:

“jeden budynek mieszkalny jednorodzinny lub zespół takich budynków, wraz z budynkami garażowymi i gospodarczymi.”

Wszystko jasne, podstawa to dom, a obiekty towarzyszące to z zasady garaż i/lub budynek gospodarczy. Taki zestaw, a nawet pakiety takich zestawów, tworzą zabudowę jednorodzinną. Właśnie takie budynki i zagospodarowanie z nimi powiązane może powstać na terenie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (symbol MN). Ostrzegam jednak, że diabeł tkwi w szczegółach i konkretów czego lokalne prawo dopuszcza/zabrania, dowiesz się analizując konkretny MPZP. 

Uwaga: Widząc taki teren na rysunku MPZP nie spodziewaj się od razu klasycznego osiedla domów jednorodzinnych bez jakichkolwiek usług. Taki typ zabudowy wiąże się także z domami jednorodzinnymi z wbudowanymi lokalami biurowymi, medycznymi, salonami fryzjerskimi, kosmetycznymi itp. Często gęsto widząc taki teren na rysunku MPZP dostrzeżesz takie formy jak np. budynki bliźniacze (także dwulokalowe tzw. czworaki) i zabudowa szeregowa (także dwulokalowa). Taki typ wysoko intensywnej zabudowy jednorodzinnej zaczyna przypominać zabudowę wielorodzinną i akurat o niej w następnym punkcie.

TEREN ZABUDOWY MIESZKANIOWEJ WIELORODZINNEJ

Kamienica, blok, apartamentowiec, to zdecydowanie można nazwać zabudową wielorodzinną. Tylko gdzie dokładnie jest granica między tym co można zakwalifikować jako budynek jednorodzinny, a wielorodzinny? Może Cię to zdziwi, ale w Prawie Budowlanym nie ma legalnej definicji budynku mieszkalnego wielorodzinnego. W  rozporządzeniu warunków technicznych budynków nie ma także (w przeciwieństwie do zabudowy jednorodzinnej) definicji zabudowy wielorodzinnej. Polskie prawo zostało tak skonstruowane, że ustalenie czym jest budynek mieszkalny wielorodzinny powstało na skutek wyłącznie wykluczenia tego czym nie jest budynek mieszkalny jednorodzinny. Już tłumaczę co z czym dodać i od czego odjąć 😉

Według zapisów rozporządzenia warunków technicznych budynków, budynkiem mieszkalnym jest budynek mieszkalny wielorodzinny lub budynek mieszkalny jednorodzinny. Mamy więc tylko dwa warianty budynków dla stałego zamieszkania i tylko jeden z nich ma definicję. Oznacza to nic innego jak to, że wszystkie budynki mieszkalne niespełniające warunków zakwalifikowania ich jako budynki mieszkalne jednorodzinne, mogą być tylko i wyłącznie budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi. Trzeciej opcji po prostu nie ma. Skoro w budynku jednorodzinnym można wydzielić maksymalnie dwa lokale mieszkalne (mieszkania), to każdy budynek z trzema lub więcej mieszkaniami będzie uznany za budynek mieszkalny wielorodzinny. Analogicznie do definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego, jeżeli w budynku wydzielono już dwa mieszkania (lokale mieszkalne) to wydzielenie dodatkowo lokalu użytkowego (usługowego) nie będzie spełniać wskazanej definicji. W takim przypadku to także będzie budynek mieszkalny wielorodzinny, właśnie ze względu na przekroczenie warunków określonych w definicji budynku mieszkalnego jednorodzinnego.

Uwaga: Taki podział ma ogromne znaczenie! Nieprecyzyjne zapisy MPZP, dopuszczające po prostu zabudowę mieszkaniową lub mieszkaniowo-usługową, skutkują brakiem możliwości przewidzenia jakie budynki powstaną w okolicy Twojego obecnego lub przyszłego miejsca zamieszkania.

Wiesz już czym jest budynek wielorodzinny, ale czym jest zabudowa wielorodzinna? Pomijając kwestię fundamentalną samego budynku wielorodzinnego, to obiekty uzupełniające zagospodarowanie z nim związane pozostają kwestią wymagającą doprecyzowania w ustaleniach szczegółowych terenu zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej (symbol MW) analizowanego przez Ciebie MPZP. Co do zasady takim obiektem uzupełniającym może być np. budynek gospodarczy, który w rozporządzeniu warunków technicznych budynków z definicji został przypisany do wszelkich budynków mieszkalnych.

TEREN ZABUDOWY LETNISKOWEJ LUB REKREACJI INDYWIDUALNEJ

Budynki letniskowe/rekreacji indywidualnej nie są formalnie miejscem stałego zamieszkania. W ostatnich latach cieszą się jednak dużym zainteresowaniem, szczególnie jako forma “drugiego domu” i alternatywy dla codzienności w mieście.

Jak taka alternatywa siedzi w prawie? Zgodnie z rozporządzeniem warunków technicznych budynków, budynki rekreacji indywidualnej nie są, ani budynkami mieszkalnymi wielorodzinnymi, ani budynkami mieszkalnymi jednorodzinnymi. Definicja zawarta w tym rozporządzeniu taką formę obiektu mieszkalnego określa jako:

„budynek przeznaczony do okresowego wypoczynku.”

Legalna definicja budynku rekreacji indywidualnej to jedno, a czy prawo określa czym jest zabudowa letniskowa/rekreacji indywidualnej? Chociaż jednoznacznej definicji nie ma, to ponownie powołam się na rozporządzenie warunków technicznych budynków, w którym to budynki gospodarcze już z samej ich definicji przypisano nie tylko do budynków mieszkalnych, ale także do budynków rekreacji indywidualnej. Składając te puzzle mamy: dom letniskowy + budynek gospodarczy i zagospodarowanie z nimi powiązane. Właśnie to może powstać na terenie zabudowy letniskowej lub rekreacji indywidualnej (symbol ML). Tyle w kwestii samego przeznaczenia, szczegółowe parametry i wskaźniki zabudowy i zagospodarowania terenu, ustalające już konkretne ograniczenia powierzchni, wysokości i intensywności zabudowy znajdziesz w analizowanym MPZP.

Podstawa prawna informacji zawartych w artykule aktualna na dzień: 20.02.2022 r.:

• Ustawa z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293, 471, 782, 1086, 1378).
• Rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 17 grudnia 2021 r. w sprawie wymaganego zakresu projektu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. z 2021 r. poz. 2404);
• Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (Dz. U. z 2021 r. poz. 2351, z 2022 r. poz. 88);
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2019 r. poz. 1065, z 2020 r. poz. 1608, 2351, z 2022 r. poz. 248).